現在個個都談論有關海外物業，莫非每一位香港市民都需要海外物業嗎？
總結筆者多年在對市場上碰到的買家，其購買境外物業的三大功能。這三大功能包括了購買的原因與及結果，頭一二位功能是自用及投資。
相信很多買家首次購入海外物業，包括住宅及商用物業，原因都是有需要使用，有需要使用的定義，包括了創業、移民、讀書、渡假、退休、甚或是購買給當地公司或親朋好友使用。現在香港有數十萬計人士持有境外物業，很多也是當年抱着自用的心態，結果這個境外物業成為了投資賺取盈利的工具，例如在90年代以來，很多香港人前往珠三角購買渡假屋，當初大部份人士都認為珠三角供應量太多，加上當地購買能力有限，沒有什麼的升值空間。而現實是當初選擇深圳、廣州等大城市的買家，在近十餘廿年的物業升值，最少也有10倍8倍。
在香港也有很多持有倫敦物業的買家，當初也是為子女讀書的需要，而購買自用的房屋，而近十年的倫敦物業升幅，也是非常的可觀。加上房屋節省了自用期間的租金支出，可謂有升有息。
由自用變為升值，當中有一定的幸運成份，也有很大的一部份買家是具備前瞻性的眼光。香港人在投資物業方面的眼光及機靈，在全球都享負盛名，這個也是為什麼境外物業發展商希望來港開拓香港買家的原因。
同時間，究竟有沒有買家會由投資物業變為自用呢？筆者相信為數也不少，當中有一些是購買後特別喜歡境外物業的環境，也有一些可能是原本打算收租的物業，因為租務市場更改，變成有投資改為自用。
境外物業的第三個功能，也是現在非常熱烈的討論點，就是購買物業作為「投資移民」的必要投資條件，各位應該有印象，在2003年的時候，香港政府推出的投資移民計劃，正是讓境外的投資者購買650萬以上的房產，以取得香港的身份証，這正是購買物業及同時間領取居留權的一大功能。不過，現在已是2019年，經過全球的量化寬鬆，大部份國家都不缺金錢，在全球市場當中，以單純購買物業去賺取居留權的地方及地區不多，仍有此政策包括葡萄牙、西班牙、塞浦路斯、希臘、土耳其等，這些國家並非香港人移民的首選。至於美國、英國、澳洲、加拿大、新加坡、日本、台灣、泰國、馬來西亞，都沒有買樓兼取居留權的政策。
憑以上的各點，加上香港資金充裕、利率低企、購買本地物業的成本相對高，相信香港人前往境外購置物業的市場，仍有很大的空間。
作者為中原地產項目總監羅顯桂