每個全新社區的規劃及發展，動輒十年以上，日出康城、將軍澳南、啟德都是同一個故事，相關地區屋苑價格受惠社區發展過程，全部水漲船高。啟德發展區從2017年首個私人屋苑啟德1號入伙至今，樓價節節上升，升幅更跑贏大市，而將推出的維港1號，就挾啟德跑道區首個項目之勢登場，料將掀起新一輪升浪。
啟德私樓區已發展數年，繼啟德河附近的項目相繼落成後，跑道區這邊亦全速前進。屋宇署於五月批出三幅啟德用地圖則，涉及263萬平方呎樓面，當中兩幅在跑道4B及4C區。要數在啟德跑道區首個命名住宅項目，則是中國海外的維港1號，樓盤面向九龍灣內海，於跑道中段，擬打造兩幢高層住宅項目及一幢低層住宅，預計興建1,059個單位。
啟德1號樓價五年升49%
究竟啟德物業上升潛力有多大？不妨參考於2017年首個入伙的啟德私屋苑啟德1號的樓價表現，該屋苑同為中國海外旗下樓盤，於2016年下半年開售樓花，首批折實呎價約14,471元，當時非常熱賣，加推時呎價已調高至超過1.6萬元。五年後的今日，該樓盤最近成交平均實呎約21,589元，期內樓價累升約49%。
現時啟德已入伙的私樓屋苑達七個，就實用呎價而言，啟德樓盤普遍逾2.1萬元，售價較貴的為新盤尚．珒溋，實呎逾2.6萬元，而樓價相對低水的為啟德1號及嘉匯。
租金回報方面介乎2至2.6厘，未算特別吸引，這也是發展區新盤的一個特色，由於新盤不斷推出，租務供應充足，若從投資角度看，啟德租金回報只是甜品，樓價升值潛力才是主菜。
啟德的大型規劃逐步落實，附近更有醫院及大型商業區，可望吸引中產及醫護界等專業人士進駐。市場早已預期這區將是另一個西九的誕生。現時西九豪宅區物業實呎動輒3萬元，以此作參考，啟德樓價在未來數年將逐步反映其發展潛力，可見該區樓盤升勢仍未見頂。
啟德發展區樓盤小檔案
| 樓盤名稱 | 啟德1號 | 嘉匯 | 龍譽 | 天寰 | Oasis Kai Tak | 尚·珒溋 | 嘉峯匯 |
| 發展商 | 中國海外 | 嘉華國際 | 保利置業(香港) | 建灝地產 | 會德豐 | 龍湖集團、合景泰富 | 嘉華國際 |
| 單位數目(伙) | 1,169 | 900 | 930 | 822 | 648 | 667 | 1,006 |
| 入伙日期 | 6/2017 | 8/2018 | 11/2018 | 12/2018 | 12/2018 | 11/2021 | 11/2021 |
| 實用呎價(元) | 21,589 | 21,833 | 24,182 | 23,070 | 23,278 | 26,087至29,496* | 23,976至28,277* |
| 租金呎價(元) | 約35 | 約38 | 約45 | 約39-51 | 約39 | 約49 | -- |
| 租金回報率(%) | 約1.9 | 約2 | 約2.2 | 約2至2.6 | 約2 | 約2至2.2 | -- |
*6/2021年一手成交呎價
數據截至25/6/2021
維港1號 中國海外 啟德 新盤 跑道