認清3大高危盤 避開蝕讓命運

反映二手住宅樓價的中原城市領先指數(CCL)再創新高，意味市民買樓難上加難，相反持有物業的業主理應笑逐顏開。然而，在熾熱市況下，卻經常看到市場上的蝕讓個案持續出現，為何這些業主會斯人獨憔悴？市面上那些單位潛在高危蝕讓元素？這次將為大家總結「三大蝕讓高危盤」，讓各位準買家趨吉避凶。

首先最高危的蝕讓盤，肯定是市區納米單位。受制樓價高企，發展商為把入門價降低，不惜將單位面積「劏細」，透過相對較低的入場費、標榜交通方便及鄰近商業區作招徠，令不少上車客趨之若騖，購入此類單位，日後再憧憬「細換大」。

事實上，這類單位的潛在買家其實相當有限，主要為希望購入收租的投資者，以及單身或二人世界用家；然而當入伙後，隨著租盤供應一下子湧出，加上管理費高昂，投資者最初預期的租務回報未能實現，不惜求「止蝕」掟貨，引發骨牌效應。

近月市場頻錄這類單位的蝕讓個案，例如西營盤瑧蓺、北角尚譽及佐敦匯萃等，其中後者更有單位勁蝕超過20%離場！

另一類蝕讓高危盤，則是位處偏遠地區，特別是「大西北」的豪宅或獨立屋項目，當中最具代表性是位處三門仔的比華利山。去年有轉讓個案是業主在九年間勁蝕近800萬元或26%，嚴重跑輸樓市。

至於上水歌賦嶺更被喻為「買家墳墓」，2021年至今的轉讓個案幾乎全部蝕本離場，作為豪宅，其成交呎價更已淪落到一萬元邊緣，貼近區內已補地價居屋。究其原因，是這類物業涉及的金額不小，但地點卻相當偏遠，若有能力購入獨立屋的業主，普遍情願選擇交通較方便的地區，令這批單位需要以較高的折讓水平出售，才能得到買家青睞。

至於最後一種高危盤，是開售時為買家提供「呼吸Plan」的項目。所謂「呼吸Plan」，意指只要有呼吸的人，便有能力承擔的按揭計劃，做法是由發展商或旗下財務公司向新盤買家提供高成數按揭，無需通過任何入息審查及壓力測試，甚至首兩至三年免息，透過超長成交期，以「白食白住」吸引不少欠缺足夠首期，但又想入市的買家「篤手指」做業主。

然而，由於這類買家實力稍遜，當優惠期完結，利率升至最優惠利率(P)水平甚至更高，令供款額大幅上升時，買家希望轉按減低按揭利率，卻又遇到估值不足，亦無能力補回數以十萬甚至百萬元差價作首期時，最終只好劈價斬纜，「賺頭輸尾」蝕讓收場。

當中最佳例子，是屯門半新盤滿名山一個利用「呼吸Plan」上車的業主，需慘劈490萬元或減價33%，以960萬元將單位出售，以購入價計最終蝕讓174萬元才能甩手的個案。因此，對於提供「呼吸Plan」的新盤，準買家宜三思而後行。