香港房屋供應不足是長期問題，有見及此，政府早前宣佈研究將啟德發展區五幅原計劃作商業用途的地皮改劃為住宅用地，有關改劃於今年啟動。商業地改為住宅用途，意味東九龍區未來商業樓面供應會減少，而其實區內寫字樓樓面一向充足，空置率處於偏高水平，此計劃不但可以增加住宅單位，亦可以紓緩東九龍商廈空置率持續高企情況，預計會以九龍灣商廈最先受惠，吸納情況可望好轉。
根據港府最新提交的文件顯示，分別將兩幅位於前北面停機坪用地以及三幅前跑道區的商業用地將會改劃成住宅用地，預計合共可以提供約6,000個住宅單位。地皮用途改變後，住宅樓面增加，未來東九龍商業樓面供應將會減少，令寫字樓物業租售需求更為集中於現有供應上，預測會以九龍灣商廈先行受惠。
事實上，東九龍一帶商業樓面長期供應充足，觀塘及九龍灣甲廈空置率更長期處於雙位數水平，其中九龍灣更連續多月錄得超過20%。根據中原(工商舖)統計，九龍灣9月份甲廈空置率為20.39%，足見區內寫字樓供應相當充裕，吸納情況未有明顯改善，而由於供應過剩，九龍灣商廈平均成交呎租一直維持於約20餘元水平。
是次用途改劃落實，相信有助消化現有東九龍商廈樓面供應，相應支持呎租走勢回穩向上。加上啟德區持續發展，東九龍一帶商貿氣氛將進一步濃厚，區內優質寫字樓物業選擇多元化，而且呎租對比港島核心區有一定折讓，料會吸引更多企業進駐該區寫字樓，雙管齊下，九龍灣商廈市場租務將見轉機。
作者為中原(工商舖)董事總經理潘志明
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