物業年過30要修葺 避免大維修陷阱秘訣

環顧本港一些已發展多年的舊區，如土瓜灣、深水埗、北角及筲箕灣等，總會看到一些外觀殘舊、甚至日久失修的大廈。除了收樓重建外，要改善舊區環境，便是為這些舊樓進行復修。

事實上，物業年過30年便要作大維修。對於一些即將維修的舊樓，買家態度呈兩極，有見近年頻頻出現「天價」圍標事件，有些人不想買樓後，還要夾一大筆錢維修，所以對這類單位避之則吉。相反，有投資者則專選這類舊樓，希望待大廈維修後升值，伺機沽貨獲利。

由於整幢大廈維修開支動輒逾億元，成為不少工程公司眼中的肥肉，過往更曾有管理公司員工因收取利益協助「圍標」，最終被定罪判囚。若業主有意購入即將維修的大廈單位，宜先瞭解各份維修標書，比較不同承辦商的出價及工程內容，大約計出要支付的維修費範圍。

若希望避免工程被有心人「圍標」，可瞭解該大廈有否參與市建局的「招標妥」服務，該計劃為業主組織就樓宇維修工程提供支援服務，並透過電子招標平台，招聘認可人士及合資格註冊承建商，以進行樓宇公用地方的維修工程，務求以較公平方式讓業主選擇承辦商。若懷疑大廈有「圍標」事件發生，亦可向坊間的不同反圍標平台，以及官方的競爭事務委員會投訴，以保障自身權益。

另外，買家宜考慮有參與房協「樓宇更新大行動」的維修屋苑，該計劃為未滿60歲的自住業主資助八成維修費用，每個單位上限四萬元，而年滿60歲的業主可獲資助五萬元。

不過，若不想涉及維修開支問題，最簡單當然是與賣家議價時，商討能否於樓價中包含維修費，雖然最終成交價或「羊毛出在羊身上」，但至少可無需親自支付相關開支。

事實上，若買家眼光準繩，投資於具潛力的待維修舊樓，可能會取得豐厚回報。曾經有買家以低水價，向一名不想處理維修事宜的業主，購入一間樓齡逾30年的港島區舊樓。雖然他需要自行支付逾10萬元維修費，但由於該大廈有參加「樓宇更新大行動」，他於工程完成後取回約三分一資助；受惠工程質素不俗，大廈於復修後外觀煥然一新，對樓價有正面作用，加上配合樓價升浪，結果持貨四年後沽出該單位，獲利逾一倍離場。