樓宇滲水是甚麼?
樓宇滲水是指一個現象,徵象是物料表面水份(濕度)不受控地異常增加,招致樓宇出現損壞風險。滲水現象有機會出現在樓宇飾面(油漆、批盪、舖磚、石材、地板、玻璃幕牆等)、結構(鋼筋、石屎、喉管等)或設施(電燈、燈制等),嚴重會導致石屎剝落造成人命傷亡。
兩大樓宇滲水高危期
樓齡超過20年
樓宇很可能因為日久失修而導致外牆出現裂縫、水喉管破損或防水物料老化,導致雨水經外牆滲入屋內,若長期缺乏維護保養措施會導致問題日益嚴重化。剛完成裝修工程
不少人以為剛完成裝修工程一定不會出現滲漏情況,事實上完工後的兩年內為滲水高危期,若在施工過程中不夠嚴謹或存在瑕疵,就會增加樓宇滲水的風險。
五大常見樓宇滲水成因:
只要有一絲裂縫能讓水流過,包括食水、污水和雨水,都有機會出現滲水情況,以下為最常見導致樓宇滲水的成因:
供水管
供水管是指具水壓以供應用水的金屬或塑膠輸送喉管,包括咸淡水的明喉或暗喉,例如冷熱食用水、沖廁用水,甚至是消防用水,例如近年不少開放式單位內都設有連接著供水管的消防灑水系統。排水管
排走污水的喉管,一般在浴室、廁所、廚房、露台、平台、天台、簷篷、水缸等。防水層
防水層是結構和飾面之間的一層薄膜,一般在浴室、廁所、廚房、露台、平台、天台、簷篷、水缸、地庫、電梯底糟等都有。外牆部份
連接出單位外的部份,例如外牆、窗戶、簷篷、冷氣機簷台、伸出物、渠管夾口、通風口、排氣口等。溫差凝結水
住宅單位一般涉及冷氣機,工廠大廈或涉及大型雪櫃、凍倉、製冷系統或水蒸氣凝結等。
如何找出樓宇滲水源頭?
兩大滲水源頭分為私用部份和公用部份,前者由單位業主負責,後者則由業主立案法團或管理公司負責,值得留意的是一些舊式公屋的單位內亦會出現公家喉管。當你發現樓宇出現滲水現象時,可致電1823或1823網站投訴,聯絡屋宇署及食物環境衞生署滲水聯合辦事處(下稱政府滲水辦)進行調查、或轉介到水務署,亦可以聘用獨立第三方機構如公證行做民事調查。
政府滲水辦
屋宇署:負責影響建築結構(防水層)滲漏,例如浴室地台、廚房地台等
根據香港條例第123章《建築物條例》,屋宇署主要針對樓宇失修、保養等問題,以確保樓宇結構安全。食環署:負責樓宇排水管(污水)滲漏,例如廁所排水管、沖涼排水管等
根據香港條例第132章《公眾衞生及市政條例》,食環署須減除滲水對環境構成滋擾,以妨損害或危害公眾健康。
水務署
當政府滲水辦調查後懷疑個案的滲漏問題涉及供水管,便會把個案轉介給水務署。水務署是負責樓宇供水管(食用水)滲漏,根據香港條例第102章《水務設施條例》,水務署須制止浪費食用水問題。
公證行
獨立第三方機構專門從事調查、檢驗及評估,根據香港法例第409章《工程師註冊條例》註冊,擁有法定專業資格,可採用符合屋宇署規格的樓宇滲水檢測儀器,並提供具法律效力的專家報告和香港法庭認可的專家證人。
屋宇署及食物環境衞生署聯合辦事處 | ||
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