樓價跌幅已足以抵銷加息的影響？

樓市交投淡靜，不少業主議價幅度擴大，多區都出現劈價成交，有單位呎價創逾6年新低，與2年前相比，部分屋苑售價跌近30%。引用「股神」名句「在別人恐懼時我貪婪」，在加息周期，樓價下調之際，會否是入市「執平貨」的時機？

現時樓價跌幅，已足以抵銷加息影響了嗎？如何衡量單位是否「平貨」？

我們以近期接連有低價成交的天水圍嘉湖山莊做例子，該屋苑600多呎的3房單位，近日有多宗不到500萬元的成交，其中有單位成交價低見470萬元，較同類單位一年前做價高於600萬元，低了逾20%。如果以該宗低價成交樓上單位，2021年中的成交價要668萬元比較，樓價2年間跌近30%。

再對比一下，2年前買入與現時按揭息率的供款差距。假設同樣是做90%按揭，年期30年，在不計算按揭保費之下，2年前申請按揭，普遍封頂息率為P-2.5%，現時P已升至5.875%，即實際供款息率為3.375%，以當時買入價668萬計，每月供款約為26,579元。至於以470萬買入價計，現時大型銀行新造按揭封頂息率已升至P-1.75%，即實際按息為4.125%，這個按息是較2年前高了0.75厘，但由於期間樓價跌了近30%，90%按揭每月供款20,501元，供款負擔比2年前買入了少6,078元。

事實上，市場憧憬政府於施政報告中會有更多樓市放寬措施，包括「撤辣」，加上美國聯儲局暫停加息，估計香港按息已近見頂，同時近月的租金走勢向上，部分租樓人士考慮由租轉買，都令到樓市交投有轉活的迹象。10月上旬的成交量，已較9月同期已見回升。

現時如想入市「執平貨」，要注意甚麼？我們如何衡量市場上減價放盤是否「筍盤」？劈價幅度太大的話，會否有特特「事故」原因？

要避免「中伏」，我們建議要多睇樓，先行鎖定想要的地區、屋苑、座向及單位間隔等資料。亦可以留意銀行估價是否到價，以及同類單位的租務回報水平。做好功課很，當有平價盤出現時，便可快速評估單位開價是否吸引。

另外，如果計劃做80%或90%高成數按揭，又或不太會計算自己可購入的樓價上限水平，建議可先找一個計劃購入的屋苑單位，找按揭代理做預先評估，以更清晰知道自己的貸款能力，在遇到「筍盤」時，更能更果斷快速地決定是否買入。