撤辣疑團系列 – 停壓測不等於無需入息證明

政府在最新財案回應市場聲音為樓市落實撤辣，為不同需求的潛在買家降低入市門檻，有利於樓市鬆綁復常，並有助樓市重拾動力呈多元發展，樓市流轉量有望可恢復健康水平；同時，鬆綁樓市亦有利配合政府提出吸引資金、企業和人才的方向。

是次按揭放寬項目包括暫停供款壓力測試(“stress test”以現時按息假設加2厘後之供款佔入息比率不高於60%)，壓力測試於2010年實施，在於幫助供樓人士應對息率上升時增加防守力，基於現時加息周期已見頂，未來走勢將逐步回落至中長線水平，現時暫停實施壓力測試無疑是合適的。然而，市場上有些人查詢，取消壓力測試是否等於入息要求不設特定限制? 甚至有人問是否不用提交入息證明? 筆者在此釐清一下計法。

為確保按揭借款人有足夠還款能力，按揭銀行一向需評估借款人的入息水平，當中需提交相關入息證明，這個基本準則是沒有變的。過往按揭申請人須同時通過兩項供能能力的評估，一項是壓力測試，另外一項是供款佔入息比率(“Debt-to-income ratio” (簡稱DTI)之要求。現時已停止實施壓力測試，原則上按揭借款人只需符合既有的供款佔入息比率要求，以首套房及自用物業按揭為例，計法是以現時按息計之每月總供款金額不超過入息一半即50%。

例如首置買家購置一個$600萬物業，申請7成按揭、30年還款期，以現時按息4.125%計(H按以封頂息率計)，每月供樓金額為$20,355，假設沒有其他債務供款，最低入息要求便是$40,710；與放寬前需同時符合壓力測試對比，最低入息要求減少約4.3% ($1,822)。

要留意的是，若果按揭申請人已有按揭在身，又或已是按揭擔保人身份，再申請之按揭便屬於二套房按揭，對於二套房按揭又或按揭物業屬於非自用性質例如是收租物業，這類之供款佔入息比率上限需降低至40%，而並非上述之50%。上述例子之買家若然是購置自用物業但已有按揭在身，便已屬於申請二套房按揭，上述之入息要求需要提高，每月債務供款部份亦需加入擔保按揭之供樓金額計算；在這情況下，這類按揭申請人很多時會考慮先將擔保人身份甩走，以減低令按揭上會難度。

銀行評估按揭借款人的還款能力，除了需計算供款佔入息比率，其實仍會考慮其他方面包括信貸紀錄、信貸評分、工作收入的穩定性等，在入息證明方面，以一般受薪人士為例，一般需提交最近年度稅單、最近3個月(固定收入)或6個月(非固定收入)的薪金入帳銀行紀錄及公司糧單、強積金紀錄及若有其他按月供款紀錄。