撒辣前買樓花獲按揭放寬 有利免補首期上會 (上)

6月中金管局公佈將按揭放寬措施範圍擴大至今年2月28日前已簽訂臨時買賣合約的一手自用住宅交易，有關調整可即時幫助尤其一兩年前選用建築期付款而現時準備申請按揭上會的樓花買家，主要原因是近年樓價自高位反覆下跌逾兩成，而樓花期可長達30個月，當中一至兩年前買入樓花並選用建築期付款的買家，若現時陸續準備申請按揭上會，或因樓價已下跌10%至20%而出現估價不足。由於銀行計算按揭成數以樓價和物業估值之低者計算，當物業估值下跌，意味實質按揭成數下降，買家需籌措額外首期差額方可上會。

現時擴大放寬按揭生效期後，例如超過$1,000萬樓價之按揭成數可由過往5成提高至高達7成，即使估值下跌2成，買家仍有機會基於按揭成數提高而無需補付首期差額並順利上會，避免因手頭資金不足而面臨違約風險。舉例，買家於2022年以$1,500萬買入一手樓花單位，現時估值下跌15%至$1,275萬，擴大放寬按揭生效期前，根據當時簽署之臨約日期，買家可造按揭成數為估值之5成，買家可造按揭金額由$750萬降至$637.5萬，買家須補首期差額$112.5萬，若未能解決首期差額或面臨撻訂風險；現時擴大放寬按揭生效期後，$3,000萬或以下自用物業銀行按揭成數高達7成，上述例子的買家有機會獲銀行根據估值批出高達7成按揭即$892.5萬，買家無需面對補付大額首期差額的問題；若還款能力足夠，可借取之按揭金額更比之前提高了。

除了按揭成數，建期樓花買家現時在申請按揭上會時亦可獲暫停進行壓力測試，換句話說，入息要求只需符合既有的供款佔入息比率上限，即是以現時按息計之每月供款佔入息比率不超於50%(首套房及自用物業按揭計)。以$500萬貸款額、目前按息4.125%，年期30年為例，放寬前要通過壓測最低月入要求需達$50,635，暫停壓測加2厘要求後，基本月入要求便降至$48,465，減少4.3%。

是次擴大放寬範圍包含了銀行按揭成數、按揭保險計劃、暫停壓力測試，主要希望幫助撤辣前買家因應樓價變化可較順利上會，與現時買家獲得同等按揭配套。但留意銀行之間的套用方式未必一致，例如有銀行暫時將放寬範圍延至撤辣前之自用樓花交易，亦有銀行將範圍延至撤辣前所有一手自用物業包括樓花及現樓。