一手市況｜新盤低價搶灘 柏蔚森I及黃金海灣‧意嵐望激發購買力

柏蔚森I 周六推售198伙  暫收3,200票 

踏入下半年，首兩個公布開賣新盤均採取低價策略，首批折實呎價均低於成本價。新世界及遠展合作的啟德跑道區柏蔚森I，公布1號價單涉 60 伙，折實平均呎價僅 17,188 元，創啟德近 8 年來一手盤新低價。經過幾天收票，柏蔚森I 本周六透過價單方式推售 198 伙，暫收取 3,200 票，超額認購 15 倍。

首批料蝕本開賣     

柏蔚森I 地皮原為 2018 年 11 月高銀等以 89.07 億元投得，每方呎樓面地價達 1.55 萬元，其後地皮於 2020 年 7 月以 70.4 億元售予內地商人陳壯榮等旗下的離岸公司，作價較當年中標價下跌兩成。其後，內房佳兆業 2021 年 3 月入股該地，時隔約 8 個月，因佳兆業財困下，遠展公布與新世界合作於 2021 年 11 月斥 79.5 億元向陳壯榮及佳兆業購入該地，每方呎樓面地價約 1.38 萬元，較 2018 年低逾一成。市場估計，連同建築成本及利息等開支，料項目每方呎成本價約 1.9 萬至 2 萬元，高於是次首批均呎 17,188 元。

至於，有「玩具大王」之稱的蔡志明旗下旭日國際，位於屯門青山公路黃金海灣‧意嵐，為該集團在港首個大型住宅項目，卻以 206 方呎開放式納米樓、折實低見約 184 萬元入場費搶客，是自同區「龍床盤」菁雋於 2019 年，以低見 174 萬元開賣 128 方呎開放式納米樓，5 年來屯門新盤新低價。

資料顯示，黃金海灣‧意嵐，地皮原由佳兆業 2020 年 1 月以 35 億元投得，地皮可建樓面 58.28 萬方呎，每方呎樓面地價 6,005 元，較鄰近香港小輪、帝國集團的帝御系列項目，較 2016 年每方呎樓面地價 4,085 元貴近五成。

不過，佳兆業集團主席郭英成同年出現財困，最終由蔡志明於同年年底斥資近 38 億元購入該地，並發展為黃金海灣第 1、2 期。若按旭日當時買入項目每方呎樓面地價約 6,520 元、連同建築成本等計算，預料每方呎成本約 1.2 萬元，而黃金海灣‧意嵐首批折實均呎僅 9,988 元，即較成本價低約 17%。

恒珀修訂價單後即「破蛋」

新盤平價開賣起漣漪效應，部份新盤採取減價策略。恒和地產旗下長沙灣恒珀，項目早前公布首張價單 30 伙，折實平均呎價 18,754 元，惟開售兩周未錄成交，發展商隨即修訂價單，新增折扣優惠提高至 30%，令折實平均呎價下調至 15,629 元，即變相減價約 17%，市場指項目即「破蛋」，即錄售出約 16 伙。