居二交投上半年大爆發 下半年料回軟

上半年居屋第二市場在撤辣效應、放寬居屋擔保期及新批「白居二」准買證三重正面因素推動下，買賣交投出現爆發性增長，一洗去年下半年急挫的頹風。

根據香港房屋委員會及房屋署網頁最新資料，今年上半年全港共錄2,080宗居屋第二市場買賣個案（按簽署臨時買賣合約的成交為準），較去年下半年的791宗激增1.63倍，突破2,000宗水平，創自1999年下半年起50個半年度(即共25年)以來新高，並為有紀錄以來次高；至於期內未補價居屋成交總值約81.78億元，較去年下半年的34.15億元同步增加約1.39倍，為近6個半年度(即3年)新高。

售價方面，今年上半年每宗居屋第二市場買賣平均作價約393.2萬元，較去年下半年的431.8萬元下跌8.9%，自2017年上半年起首度跌穿400萬元水平，一舉打破近15個半年度(即7年半)新低紀錄。

分析上半年居屋第二市場成交個案當中，成交總值最高者為筲箕灣東旭苑一個高層單位，該單位實用面積約650方呎，以843萬元易手，折合實用呎價約12,969元。若以實用呎價計算，則以啟德啟朗苑一個中層單位最高，該單位實用面積約470方呎，以708萬元沽出，折合實用呎價高達15,064元。

按物業價值劃分，上半年有5個組別交投量錄得升幅，其中價值200至300萬元以內組別交投升幅顯著，由去年下半年的93宗買賣急增2.5倍至今年上半年的327宗；至於交投最活躍的則為價值300至400萬元以內的居二單位，上半年共錄得782宗成交，較上一個半年度的228宗增加2.4倍。

市場憧憬美國將帶頭於九月份開始減息，或能提升本港銀行下調按息誘因，從而減輕市民置業負擔。不過，部分綠表買家現正等候「綠置居2023」開售，加上發展商積極推出一手新盤應市，當中不乏低水上車盤源，兩者均對居屋第二市場構成直接競爭；伴隨首批擁有最急切住屋需求「白居二」買家已率先於上半年蜂擁入市，尚未出擊的居屋客態度相較審慎，屏息觀望後市動向再作打算，故筆者預料下半年未補價居屋二手交投將會有所減慢，或下試至約1,500宗左右。