私宅低價應市 八月居屋買賣難破悶局

上半年在延長居屋擔保期及批出「白居二」准買證刺激下，二手居屋登記量曾於四、五月期間大爆升；然而當一批心急居屋客順利上車後，二手居屋交投徐徐降溫，加上近月充斥低價私宅上車新盤分攤客源，導致七月份二手居屋登記跌勢持續。

據土地註冊處最新數據，七月份全港錄得520宗居屋二手買賣登記（包括第二市場及自由市場），按月續跌9%，連跌兩月；期內成交總值錄約20.83億元，按月同步減少約8%，為近4個月新低。售價方面，七月份二手居屋平均每宗售價約400.6萬元，按月微升1.7%，終止兩連跌並重越400萬元水平。

七月的二手居屋登記不乏矚目成交個案，當中以筲箕灣東旭苑C座一個極高層單位的登記金額最高，該單位實用面積約650平方呎，以843萬元易手，折合平均實用呎價約12,969元；若以實用呎價計算，則以大圍富嘉花園2座高層F室最高，上述單位實用面積約589平方呎，以800萬元轉手，折合平均實用呎價高達13,582元。

按樓價作分析，6個價格組別交投量錄四跌兩升，其中跌幅最大的是價值200萬元以內組別，七月份登記宗數僅6宗，按月銳減六成或9宗；至於登記量最活躍的300萬至400萬元以內組別則錄198宗，較六月份的231宗減少14%。如按屋苑細分，七月份九龍灣麗晶花園及馬鞍山錦英苑分別錄15宗及9宗買賣登記，按月俱增2倍，前者更因此一躍成為上月登記量最多的居屋屋苑，成交總值共涉5,988.8萬元。

目前市場憧憬美聯儲將於九月開始減息，料可為本港積弱的樓市注入強心針。然而，在眾人對減息引頸以待之際，發展商並未停下推盤進程，一手私宅上車盤持續以低開價爭客；再加上「綠置居2023」現已蓄勢待發，於下半年期內開售，兩者均會爭奪二手居屋客源，可見舊居屋市況將面臨重大挑戰，因此筆者預料八月份二手居屋登記量恐進一步萎縮一至兩成，在400至450宗的低位徘徊。