平買現金流

很多人評論投資都只說價格上落，沒有留意現金流才是整個市場的靈魂角色，筆者在2009年獲陳志輝教授邀請在中文大學的EMBA (行政人員工商管理碩士)課程分享一間細公司怎樣運用《孫子兵法》去打造能抗逆大公司的生存空間，演講完畢後有位學生在休息室等待並問：「汪生，將來你經營的祥益地產成長的時候，怎樣仍然保持現在的初心？」

這是一個很好的問題，筆者回到家中有深思，結果得出放棄想做第二個施永青先生的念頭，因為我覺得以本人的條件來說，可能要放棄太多原則。美聯物業2024年中期業績報告的數字反映，今年上半年33億元生意額裡面盈利只有1.74億元，即是說經營地產代理並不是一門很好的生意。

當時筆者決定主力去做好兩件事：第一就是進一步撰寫更加多的文章去分享我實踐的投資技術；第二就是我應該經營的不是佣金生意，而是一間健康的公司，最重要的就是有穩定的現金流。想有絕對穩定的現金流最好的方法就是能夠確保人人開到單，所以不久之後，筆者就提倡「祥益無白果」，當時地產代理已經僧多粥少，來到現在情況進一步嚴峻，但是以8月經營情況比較困難下，我們的人均開單仍然有4.7宗，公司雖然沒有做到很大規模，但能夠做到人人開到單，結果是得到一個健康的現金流。

筆者經營這個現金流的成功，對日後的投資是一個十分重要的基礎，經營現金流除了地產代理的本業之外，另外包括筆者一直都有買樓收租，而且所得的租金也是滾存了一個穩定的現金流， 同時我亦喜歡買貴重物業，貴重物業的好處是第一不愁找租客，第二在逆市裡面可以照樣加租。

樓市去到現在，大家應該要留意多一些現金流，香港儲了10萬億元定期存款在的銀行體系，這些定期很大機會會隨著存款到期之後，在定期利息大跌下如何走動會影響一切，而美國減息之後，環球資金如何走動亦是對投資很重要的。

來到現在，筆者見到有年輕投資者呼籲買樓收租，他稱為買現金流，個人覺得這個說法非常之準確的，現在是平價買現金流的時候，我們看一看現在屯門區的樓價：200餘萬可以買到單幢式私樓，300餘萬可以買到2房私樓或自由價居屋，這些物業收租都是平過供樓或者相若的。

扣除了息口之後，其實就等於買了之後的每個月就開始有現金回流了，隨著息口減和香港因為外來人口大量入境令租金上升之下，現在買入物業的短中期內，「收租佬」都會不斷加人工，悲情雖然令到人不覺得機會存在，但機會的確實在地在眼前。