擴容引流 放寬按揭吸納資金入市

樓市向來是相當獨特的市場，所謂「寧買當頭起，莫買當頭跌」，買家往往有著「羊群心態」，當整體樓市交投持續增加，買家往往會「怕執輸」而搶住入市，事實上「寧買當頭起」，即使買貴貨也要爭住買，相反隨着樓價持續整固，一、二手交投回落，即使樓價已顯著回落，市場大量「筍盤」買家人態卻依然審慎，難怪過去一年樓市從減辣到撤減，一再放寬按揭成數，目的就是確保樓市穩健發展。

無可否認，從「減辣」到「撤辣」，整體樓市成交一度顯著回升，奈何整體樓價依然持續整固，「莫買當頭跌」令買家入市心態再次變得審慎，事實上自今年2月底樓市全面撤辣及放寬物業按揭後，整體住宅物業市場交投已略為改善，由今年第一季每月平均3,300宗，上升至第二季每月平均達6,000宗，但隨着市場氣氛回軟，第三季成交量已顯著回落至每月平均3,400宗，今年首八個月整體樓下跌6.2%，更較2021年的高位累計調整26.6%，個別地區跌幅更高達三至四成。

上月美國減息半厘，香港銀行亦跟隨減息四分一厘，對一手新盤市場帶來刺激，但整體二手市場依然膠著，出現一手旺二手穩，最新發表施政報告為了確保樓市穩健發展，金管局再度放寬住宅物業的按揭條件，不論物業價值、是否自用或公司持有以及買家是否「首置」，按揭成數上限一律調整至七成，供款與入息比率上限亦一律調整為五成，換言之目前的最高按揭成數及供款與入息比率，已基本上回復至2009年實施逆周期措施前的水平。

新一份施政報告放寬住宅及非住宅按揭成數至七成，以及將買5,000萬元豪宅納入俗稱「投資移民」的「新資本投資者入境計劃」之投資資產範圍，為市場帶來驚喜，加上過去一年減辣、撤辣，以至放寬按揭成數，令樓市進一步擴容引流，吸引更多的資金流入樓市，特別是減息周期展開，而租金又持續上升，在租金回報增加下，相信可吸引更加收租客回歸市場，相信施政報告可進一步刺激第四季成交量回升，樓價亦可望逐步止跌回升。