樓按全放寬後 哪類人即時受惠？ (上)

上期提及樓按全面放寬後，近月買樓收租的利好因素顯然進一步增加；除了買樓收租需求上升，樓按全線鬆綁亦令不少上會需求的人士受惠，以下談談是次放寬前後的變化。

今年10月16日政府公佈進一步全面放寬按揭監管措施，所有物業類別及置業人士之按揭成數上限一律為7成，供款佔入息比率(Debt-to-income ratio/ Debt Servicing ratio)上限亦一律為50%。在按揭成數方面，放寬前$3,000萬以上樓價的按揭成數不足7成，設有按揭額上限$2,100萬，而樓價$3,500萬以上的按揭成數僅達6成，現時任何樓價按揭成數可高達7成，放寬後高價物業的首期門檻即時降低。

是次放寬還包含了非自用物業例如是出租物業、投資物業的按揭成數上限由6成上調至7成、以公司名義形式持有物業、以資產水平方式申請貸款的按揭成數亦由6成上調至高達7成；而原本對於二套房按揭的規限亦放寬了，現時若按揭申請人本身已有按揭在身，又或本身已成為按揭擔保人，已不再受限於下調按揭成數至少一成的準則，按揭成數同樣可高達7成。

除了按揭成數，有關借款人的供款佔入息比率上限亦全面調整至一律50%。放寬前非自用物業(出租/投資物業)及二套房按揭的供款佔入息比率僅達40%。供款佔入息比率之「供款」包括借款人每月之總債務供款金額，而並非只以新購物業供款計算，假設借款人已有自用物業按揭供款在身，若再買多層樓申請按揭，便需將兩個物業按揭供款連同其他債務供款(如有)一併計算總額，而以往這情況之總供款金額佔每月入息不多於40%，現在上限則提高至50%，減低了上會難度。

以上幾項樓按同步放寬帶來協同作用，買樓投資、買樓收租人士很多時已有按揭在身，放寬前可申請之按揭成數往往其實不足6成，基於已屬二套房按揭而需要扣減一成按揭，按揭成數僅達5成，放寬後等於可申請按揭成數由5成跳至7成。而放寬前如買樓投資，兩個或多個按揭供款加在一起佔入息不可多於40%，入息要求相當高，現時則以全部供款金額不多於入息一半計。入市$3,000萬以上高價物業的買家多屬於持有較充裕資金的人士，當中投資物業比例亦相對高些，是次放寬讓這些潛在買家的首期及入息要求均有所降低，增加入市投資物業的意欲。

現時市場上各方置業需求買家均可獲一致性按揭配套，除了買樓收租、買多層樓人士，是次樓按全面放寬亦讓一些換樓家庭、轉按人士可即時受惠，下期再續。