【潮看樓市】 樓價較歷史高位只跌5.4%
8月指標屋苑量價承接7月的第三波新冠肺炎疫情而連月下跌,惟隨著本月疫情轉緩及限聚措施陸續放寬,預期樓價有望止跌回穩。綜合數據顯示,今年8月全港50個指標屋苑的加權平均實用呎價按月再跌1%,報14,757元,連續2個月回落並創近4個月低位。今年首8個月計,50指標屋苑樓價累積升幅亦萎縮至0.5%;若與去年5月時的歷史高位15,593元比較,樓價則累跌近5.4%。全港三區樓價之中,8月港島區指標屋苑的加權平均實用呎價挫4.5%,報18,105元,為跌幅最大的地區;新界區亦減1.1%,報12,416元;而九龍區則逆市升0.8%。列入觀察名單的50個指標屋苑當中,上月樓價報跌的屋苑有29個,佔整體比率58%。此外,8月當局實施兩人限聚,窒礙睇樓活動,樓市交投氣氛疲弱,導致該月全月50指標屋苑交投量偏軟,僅錄707宗,按月再回落2%,連跌3個月,是近6個月以來最少。踏入本月,單日確診宗數輾轉回落,加上當局按周放寬限聚限制,令整體市場氣氛逐漸好轉,業主議價空間有所收窄,利好樓價回穩。此外,本月下旬新盤開售反應理想,可拉動整體樓市氣氛回暖,料帶動本月50指標屋苑買賣量回升兩成,重上800宗水平;而平均呎價亦冀平穩略升。作者為利嘉閣地產研究部主管陳海潮
2020-09-27
SSD鬆綁即拋 駿景園3房減150萬沽
近期樓市吹淡風,個別業主趕額外印花稅(SSD)鬆綁不久即沽貨。世紀21奇豐物業新界東豪宅分行助理區域營業董事周淑萍表示,火炭駿景園7座低層C室錄成交,實用面積約958平方呎,採3房1套連工人房間隔。單位放盤一個半月,原叫價1250萬,終劈150萬,以1100萬易手,實用呎價約11482元。據了解,原業主於2017年2月購入上址,當時作價998萬,持貨至今帳面獲利102萬離場。更多駿景園放盤https://bit.ly/3eiv2h3
2020-09-27
貝沙灣3房套山景戶 2600萬元獲承接 成交價較市價低1成
中原豪宅西半山貝沙灣分行分行經理高鵬透露,貝沙灣最新成交單位為4期9座中層C室,實用面積1103平方呎,採3房套間隔及工人套房,坐享山景。業主以2600萬將單位易手,平均實用呎價23572元,成交價較市價低1成。 高鵬指,原業主於2010年4月以1540萬買入單位,持貨10年,帳面獲利1060萬。更多貝沙灣放盤https://bit.ly/2WTPiQ8
2020-09-27
放寬工商舖 住宅減辣未係時候?
面對疫情衝擊,金管局八月宣布放寬非住宅物業的按揭貸款成數,由上限四成上調至五成,市場憧憬住宅物業會否有機會跟隨「減辣」,不過金管局同月即發聲明指距離住宅物業減辣時刻,仍然相當之遠,幻想頓時破滅。 事實上,房屋屬於必需品,存在剛性需求,工商舖的投資成份則較大,民生元素較低,故處理兩者的手法,不能相提並論。回看金管局自2009年度首次實施逆周期措施以來,主要針對住宅物業,旨在遏抑其投機炒賣風氣,以及在住宅供應未到位前進行需求管理,故非住宅物業並非首要「出招」對象。 只不過,由於2012年政府一下子向住宅大幅「加辣」,推出買家印花稅(BSD)、雙倍印花稅(DSD),連同原有的額外印花稅(SSD),間接導致炒風蔓延至工商舖市場,交投過度熾熱,政府才於2013年初出招以一項雙倍印花稅管制非住宅物業。政府去年十月已放寬按揭保險,變相「減辣」,短期內再為住宅減辣的空間實在不大。 時至今天,經歷大半年的新冠肺炎疫情,工商舖價格跌勢已相當明確,其中甲級商廈的租金已較去年高位回落近25%,個別中區一線商廈的租金跌穿40元水平,售價亦累跌逾一成。舖位市場更嚴竣,不少一、二線街舖的租金重返六、七年前水平,空置率持續創新高,故政府稍稍放寬其按揭成數,也具穩定市場作用。 反觀住宅樓價,今年暫沒有顯著跌勢,僅窄幅上落,首七個月樓價更累積有1.48%輕微升幅,加上政府去年十月已放寬按揭保險,讓首置客購買800萬元以下的住宅可承造九成按揭,變相「減辣」,短期內再為住宅減辣的空間實在不大。
2020-09-27
【講樓論識】 疫情下之商舖市場
在新冠肺炎疫情衝擊下,各類型物業包括住宅、寫字樓及工業樓宇等無一倖免,都面對著樓價向下調整之壓力,但下調壓力最大的,莫過於商舖市場。自疫情在年初爆發以來,多個行業如美容業、健身中心等因疫情嚴重而需要關門未能營業,再加上限聚令的實施,令許多食肆生意及經營大受影響。在疫情第三波最嚴峻的時候,本港的舖位市場經歷過最寂靜的營商環境。現時,疫情第三波得以舒緩,市民開始紛紛外出消費,但舖位市場已經進入反兩極化的變更。許多巨型舖位因租金成本大,經歷了近半年的打擊後,最終都逃不過結業的厄運,變成一間空置舖位。此外,一些以往訪港旅客常去的地區如銅鑼灣、尖沙咀等,亦因旅遊業不濟而出現不少空置舖位。相反,一些適合做飲食外賣生意的細舖,始終因租金成本較低且生意未受太大影響,承租能力比其他行業為高。同時,住宅區份的民生舖,也因市民多留在家的關係,生意情況竟然比之前有所改善。希望疫情盡快結束,商舖市場各行各業再百花齊放。作者為中原測量師行專業估價部高級經理吳庭琛
2020-09-27
【李峻銘專欄】中美脫鈎 台海戰爭 港樓時日有幾多?
中美關係由貿易爭端發展至中美脫鈎,繼封殺中興、華為,最新打壓對象是Tik Tok、WeChat,美國下一步應該是打台灣牌了。中美之間最近發生兩件大事。首先,是美國副國務卿克拉奇(Keith Krach)訪台。其次,就是美國駐內地大使布蘭斯塔德(Terry Branstad)突然離任。克拉奇訪台,當然是為蔡英文撐腰,推動台灣進一步國際化;而美國大使在任期前離任,而職位縣空,變相將中美關係降級。美國正不斷挑戰內地底線,迫使內地作出激烈回應,就像在香港推出《國安法》般,令內地在國際上更加孤立,進一步打壓內地,直接得益自然是特朗普的美國11月總統大選。有評論員甚至預言,中美最終會走上斷交之路,台海發生戰爭也是勢所難免!中美關係由脫鈎走向全面決裂,香港一向作為內地經濟發展過程中的中介人角色,形勢其實不妙。香港經濟過去一年多,受到社會事件及新冠肺炎疫情影響,已經大傷元氣,工商舖物業也受到嚴重影響。台海一旦真的發生戰爭,住宅物業自然會出現信心危機。不過,筆者認為台海爆發戰爭的機會不高。特朗普的手段意圖,路人皆見。內地領導人及民眾不輕易中計,即使真的發生擦槍走火,美國只是利用台灣做棋子,不是真心支持,戰爭很快便會平息。連台灣前總統馬英九也說「首戰即終戰」,美軍根本不可能來支持台灣。筆者相信戰事很快就會結束,香港受到的影響也只會是短暫的。筆者反而認為中美脫鈎是無可避免,也會令不少內地企業回流至香港上市。香港在金融中心上的角色,反而更有利。有評論指出九成以上的外國企業都沒有離開內地的計劃。內地政府過去十多年令脫貧比率大幅下跌,令政府認受性不斷提高,筆者對內地發展保持樂觀。香港背靠內地,內地好,香港自然好,經濟及樓價長遠不需太悲觀。  作者為世紀21奇豐物業顧問行主席及行政總裁李峻銘
2020-09-26
【樓市偉論】 疫情受控樓市反彈 第四季料平穩向上
本港新冠肺炎疫情漸趨受控,成功帶動上周末日的一、二手住宅交投反彈。其實9月上半月,整體樓市還是相對淡靜,但隨著確診數字持續下降,政府放寬限聚令後,發展商隨即加快推盤步伐,位於西營盤及天水圍的新盤更同步開售,吸引大批用家積極入市,兩大項目首輪銷售亦近乎沽清。預計未來發展商推盤會繼續傾向「以量為先」,採取「量先價後」的策略,定價相對克制,並以用家市場為主導。至於二手方面,縱觀第三波疫情爆發以來,由7月初至8月中旬,業主普遍願意擴大議價空間,市場多了減價盤成交個案,從而推高整體交投。但隨著筍盤逐漸被市場消化,可供買家入市的減價優質盤源稀缺,所以由8月下旬至本月中期間,交投速度明顯減慢。直至近日疫情緩和,買家開始四出睇樓,樓市氣氛成功轉活下,二手市場再次轉趨暢旺。早前美國聯儲局公布議息結果,一如市場所料,息口將繼續維持接近零息水平至2023年,長期的低息環境加上全球各國央行推行量化寬鬆措施不斷「印銀紙」下,相信熱錢將會繼續流入本港市場,進一步有利支撐樓市發展。筆者預測第四季樓市走勢將平穩向上,因現時內地及本港的疫情已大致穩定,日後兩地重新通關後,勢將加速恢復經濟商業活動,復甦動力強勁,有助本港經濟再次起飛。加上美國總統大選將會於11月3日展開,待選舉結果塵埃落定後,相信外圍不明朗因素會相對減少。最後,香港人面對疫症近9個月,相信已適應疫情下的「新常態」生活,恐慌情緒不再,生活已逐步回歸正常步調。作者為利嘉閣地產董事陳大偉 
2020-09-26
放盤1小時吸20客 1日內錄2成交
近期疫情開始轉好,各大發展商正加快步伐推新盤,同時帶動二手市場,買家四出搵樓之際,網上搵樓成為其一途徑。專營錦上路及元朗一帶村屋的置業家客戶經理譚廣炎 (Steven) 指,「過去2至3年都是以登報紙放盤為主,但現時轉用透明度更高的網上放盤。」,他認為網上放盤吸納客源更廣,荃灣、美孚、港島等一帶客人亦會前來睇盤,他續說「以往有後生仔上網看完盤,便再帶同家人前來睇樓」,可見除了擴展地域外,更可擴闊年齡層。 「House730」創辦已有1年,已引入VR睇樓技術,Steven表示「VR技術可更快促成成交,客戶在家中已預先觀看單位內籠裝潢間隔等,合心意即聯絡代理睇樓及附近環境配套,大幅縮短下決定時間。」有見及此,現時House730更提供AI人工智能模擬VR裝潢效果,讓買家不用憑空想像單位裝潢後的模樣,可謂貼心設計。House730過去曾協助多位代理成交,其中Steven分享1宗放盤1天連錄2單位成交個案,2個單位同樣位於元朗南大棠,分別為中層及地下單位,建築面積700平方呎,同樣採3房1套間隔,分別以零議價10000元及14500元租出,建築呎租約14元及21元。他指,2個單位同時於當天早上刊登,1小時後即有20組客戶分別透過電話及Whatsapp查詢,旋即約下午前往睇樓,晚上便促成兩單成交,整個過程不足24小時,2組客戶主要因單位樓齡新及有屋苑式管理,故快速承租單位。置業家位處於錦田盈匯坊,附近一帶村屋選擇多,而且配套完善,鄰近設有超市、投注站、街市、便利店等,更擁港鐵錦上路站,交通便捷,由錦田一帶乘坐巴士小巴前往元朗YOHO只需約10分鐘車程,如有興趣可聯絡Steven作進一步查詢。置業家客戶經理譚廣炎(Steven)9228 8722https://bit.ly/3hZYJ89
2020-09-26
申請新居屋入息及資產限制 這些項目都要計!
用白表申請居屋及白居二均有入息及資產要求,當中資產限制上原來包括很多項目,除了眾所周知的物業、現金及定期存款外,股票、年金、黃金、私家車、的士/小巴牌照等都列入資產範圍,申請時真的要計真條數!
2020-09-26
麗港城追平上月成交 海景樓王1130萬轉手
中原地產麗港城分區營業經理洪金興表示,麗港城本月至今錄得14宗成交,與上月全月成交量看齊。大市氣氛帶動下,屋苑月底交投有所加快,部分業主亦接受現實,願提供少量議價空間,一般減價3%至5%已有承接。洪金興指,麗港城新錄一宗海景樓王成交,單位為23座中層D室,實用面積約687平方呎,採3房套房間隔,坐擁無遮擋全海景,更遠眺維港煙花海景,罕有放盤。原叫價1200萬,終以1130萬沽出,累減70萬,實用呎價約16448元。原業主於2007年2月以410萬買入,持貨13年,帳面獲利720萬離場。更多麗港城放盤https://bit.ly/36FAHex
2020-09-26
沙田第一城本月暫錄26宗 2房以526萬元易手
中原地產沙田第一城分區營業經理侯惠良表示,沙田第一城本月暫錄約26宗成交,屋苑最新錄44座中層C室,實用面積304平方呎,採2房間隔,開價約538萬,議價後以526萬易手,實用平均呎價17303元。原業主則於1996年以166萬購入單位,持貨24年,是次沽出單位獲利360萬離場。 據了解,屋苑同時亦錄41座中層D室,實用面積304平方呎,2房間隔,以568萬易手,實用平均呎價18684元。原業主則於2016年以368萬購入單位,持貨4年,是次沽出單位獲利200萬離場。更多沙田第一城放盤https://bit.ly/3arpApO
2020-09-25
中原十大屋苑周末預約睇樓量錄580組 按周升4.5%
中原地產十大屋苑本周末錄約580組預約睇樓量,按周升4.5%。中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示,近日本港疫情放緩,市場氣氛回穩,買家入市信心恢復,紛紛加快入市,政府亦放寬限聚令,社會上各種經濟活動快速復蘇,物業市場基礎因素如低息環境等不變,本月部份一手項目開始起動,帶動整體入市氣氛,不少買家開始出動睇樓比較,相信可推動交投。附表:十大屋苑周末睇樓量及平均叫價地區屋苑本周六、日睇樓量 /升跌幅每呎實用叫價(元)/升跌幅每呎建築叫價(元)港島太古城35(無升跌)19700(無升跌)17400康怡花園80(+14.3%)17300(+0.6%)14700海怡半島45 (-10%)16880 (+0.2%)14750九龍美孚新邨50(-9.1%)14100(無升跌)10575麗港城70(+16.7%)14200(+0.7%)11200黃埔花園65(無升跌)17300(無升跌)14900新都城55(-15.3%)17634(+0.02%)12721新界沙田第一城60(+9.1%)17100(-0.6%)13500嘉湖山莊100(+25%)11000(-4.3%)900映灣園20(無升跌)12870(-0.05%)8849總數580(+4.5%)--
2020-09-25
【平民財技】 買家心理學(三)「價格陰影」
是時候要說「價格陰影」這個重要的環節,所謂「價格陰影」即是說因為過去的價格所造成心理障礙或定位,從而左右你在樓市投資中做出正確的決定。最出名的「價格陰影」自然是去到今日,仍然有人提樓價返到1997年的高峰,所以非常害怕,這是荒謬的觀點。從邏輯看1997年與2020年總共相隔了23年,無論用任何計算方法去盤算,其實都不可以說1997年的價格去到今日是一個貴的價錢,當你面對樓價新高時,下不下注應該要視乎當時當刻的市場客觀因素,是否能夠支持及承擔一個新的價位,然後量力而為入市,這才是正確的態度!「價格陰影」不單止源於輸錢,即使你贏錢如果處理不恰當,也會造成「價格陰影」。譬如:筆者有些朋友賣出單位賺大錢,但自此以後高於賣出單位的交易價格便接受不了再買入投資,於是造成了「價格陰影」並已影響掌握再入市的時機。以上情況在股票市場更加經常出現,各位投資一定要了解自己以克服「價格陰影」,當然重點是要量力而為!作者為祥益地產總裁汪敦敬
2020-09-25
鑽石山業主議幅擴 連錄低市價成交
疫情下本港經濟環境轉差,直接影響二手樓宇市場呎價下跌,鑽石山三大屋苑星河明居、龍蟠苑及采頤花園接連錄減價成交,價格調整幅度達8%。世紀21富山地產采頤分行位於采頤花園101號鋪,專營采頤及啟德一帶樓宇。世紀21富山地產高級經理林偉雄直言,環球經濟轉差及本港多種事情因素,令區內不少業主看淡後市或移民,叫價回歸理性,接受議幅擴大至8%,即使開高亦不再有買家追價。鑽石山放盤推薦:https://bit.ly/3iZsrvc龍蟠苑共分為7座,樓齡約33年。 龍蟠苑交投為區內最突出6至7月份鑽石山區內錄40宗成交,比去年同期減少約20宗,區內三大屋苑龍蟠苑、星河明居及采頤花園則持續主導市場,8月份錄22宗,9月份暫錄10宗成交,當中以龍蟠苑交投最為突出,世紀21富山地產林偉雄表示,交投突出主要為屋苑伙數多,而且屋苑鄰近港鐵站出口,與荷里活廣場僅一街之隔,生活配套齊全。采頤花園位於太子道東及彩虹道交界,合提供3000伙。 環球經濟下行,普遍業主願意接受微調價格,導致區內出現多宗低市價成交,以三大屋苑為例,采頤花園新近錄得9座低層H室成交,實用面積484平方呎,2房間隔,以525萬成交,實用呎價約10847元,同類型單位最高成交價為600萬,價格相差約75萬。龍蟠苑亦錄得減價成交,單位為3座中層16室,實用面積353平方呎,放盤3個月減至518萬成交,實用呎價約14674元,減價約47萬。而星河明居減幅則為最少,成交單位為D座低層6室,實用面積593平方呎,以965萬成交,實用呎價約16273元,同類型單位成交價約1000萬。星河明居位處港鐵站上蓋,交通便利。 區內用家為主 放盤量不多現時龍蟠苑、星河明居及采頤花園呎價分別約15000元、17000元和12000元(綠表市場),區內屋苑大多用家為主,業主惜售導致盤源缺乏,區內放盤量約有40個。現時龍蟠苑入場單位為F座中層12室,實用面積383平方呎,叫價580萬,實用呎價約15144元。采頤花園現時有1個放盤被代理形容為「超筍價」,單位為5座低層C室,實用面積591平方呎,現時叫價630萬,實用呎價約10660元,同類型單位叫價700萬。而位於港鐵站上蓋物業星河明居業主叫價心態則穩重,現時市場上入場單位為A座低層2室,實用面積517平方呎,叫價920萬,實用呎價約17795元。圖為2020年居屋啟翔苑地盤,預期2023年中入伙。 鑽石山區內及鄰近地區未來有多項基建建成,包括啟德商業地、港鐵沙中綫、新居屋等,世紀21富山地產高級經理林偉雄亦對區內前景充滿信心,撇除其他不穩定因素,各項設施建成後區內呎價預料會上升5到10%,現時屯馬綫開通第1期後,睇樓量直接增加約30%,而且新居屋準備開售,亦帶來一批客人參考附近屋苑價格及配套。對於未來啟德商業區及沙中綫開通後,林氏認為商業區會為區內帶來一批專業人士租客,租金屆時亦會向上調整,而鑽石山位處雙綫交匯處,相信日後會成為受歡迎擇居選址之一。世紀21富山地產高級經理林偉雄9836 6092https://bit.ly/3iBYT6C
2020-09-25
【湯文亮專欄】減租是業主與租客之間的秘密
在去年社會運動開始後不久,零售業協會已經高調開記者會要求業主減租,接著社運加上新冠肺炎疫情,做零售的商家苦不堪言,零售業協會一次又一次要求業主減租,到最近一次,竟然叫業主收少一年租,但好像大小業主都沒有反應。於是做業主的人又再一次被人話無良,不過,所有業主都已經接受這個外號,就算不收租都是無良,因為租客要交差餉管理費。老實說,家家有本難念的經,除了大地產商外,所有買樓收租的業主都欠了一屁股債,租金回報下降、估值不足,銀行就會追收差額,如果業主還不到錢,銀行就會沒收物業。至於租客減租的要求,銀行一定不會答應,如果不交租,租客唯有遷出所租用物業,由此可見,強迫業主減租未必對租客自己有利。業主與租客對於減租是很微妙,好像一對偷食男女,在別人面前表現十分抗拒對方,令到其他人不知道他們已經有親密關係,我認識不少大業主,他們對個別租客的確有減租,但同時要求租客不得對外公布,甚至要求租客簽一份保密協議,否則讓外界知道,每一個租客都會要求減租,租客減租目的已達,自然亦不會大肆宣揚,畢竟這亦不是甚麼光彩的事,結果令到不少人誤會業主無良,在這個環境下仍然不肯減租。其實,減租是一個業主與租客之間秘密,其他人不用替他們操心,零售業協會很努力要求業主減租,大多數業主的回應是,如果要減租自然會同租客商量,如果因為零售業協會叫減租而減租,租客多謝的是零售業協而非業主。我相信香港的業主沒有那麼蠢,結果是零售業協會話香港的業主太無良,其實,他們不知道已經有業主已經減了租,不過,業主與租客都不會承認。作者為紀惠集團行政總裁湯文亮
2020-09-25