最近我睇一個視頻，講一個台灣男人娶了一個波蘭女子，一齊在華沙買樓，用了300萬元台幣，大約84萬港幣，在波蘭華沙市中心買了一個250呎，非常實用，房廁廳廚房全部都有齊的單位，物業代理話，那個單位以前是賣400萬台幣，降了兩成半，原因是華沙的人口減少，不少居住在華沙的波蘭人，退休之後將華沙的房子賣走，回鄉間住大屋，享受人生去了，換句話說，人口減少令樓價下跌。

波蘭的例子並不是極端性，有不少人知道日本人口急劇減少，日本樓價不但下跌，而且可以買到東京市中心優質單位，這是二三十年前無法想像的事。

香港去年減少人口9萬，但樓價沒有下跌，主要原因是那些消失的人口大多數是移民去了英國，但他們並沒有將香港的物業賣走，所以，香港的樓價不跌，至於點解唔賣走香港物業，主要是那些是用BNO計劃去英國，他們要五年之後才知道可不可以移民，如果英國拒絕，他們便要回流香港，而事實上已經有人經不起考驗而回流香港。這個BNO計劃本來可以置香港於死地，只要給予香港人移民身份，估計英國要的50萬香港移民目的不難達到，連帶移民去其他國家的香港人，五年內香港人口隨時可以下跌一成，如果人口沒有適當補充，香港樓價跌三成亦不出奇，由於英國為了保障自己權益，BNO計劃唔湯唔水，在未有大量移民之前，已經有香港人開始回流，算香港逃過一劫。

其實，如果香港沒有機會，就算沒有BNO計劃，香港人都會移民去其他國家，所以，如果關心香港樓價，不如了解一下香港人口升跌，如果急速下跌，樓價又點會升，反之，若果人口不跌反升，樓價就不會下跌，當然還有其他因素，例如經濟環境以及利息等，但人口是主要因素之一，人口減一成，樓價跌三成是有可能的。

作者為紀惠集團行政總裁湯文亮