去年本地樓市價量齊跌, 不論發展商新盤還是二手市場交投量都錄得按年明顯萎縮, 而部份反映整體樓價的指數都回落了一成半到兩成不等, 疲市輪廓相當明顯。受到俄烏戰事、環球疫情、經濟疲弱、息口抽升、股市動盪等利淡因素影響下, 客戶端都比以往更明白物業價格正受到重壓, 銀行以及估價行的相對保守取態變得無可厚非。 踏入新一年, 氣氛一下子又轉變了, 市場活動因通關突襲而悄悄起動, 估價變得困難多了。

物業估價工作向來是離不開科學分析的藝術, 既要根據實在的成交及物業數據, 進行一系列的科學計算與分析, 最後揉合藝術成份以更具人性化及前瞻性的方式呈現估算結果, 簡單講就像廚師與食材。 面對市場環境突變, 雖然成交數據仍然滯後反映早前的市況, 但個別屋苑 (亦並非全線屋苑) 已觀察到出現反價的情況, 似有觸底反彈之苗頭。 與此同時, 移民急走盤又好、對後市睇淡的減價盤也好、因息口上漲引致回報率下降的投資盤都仍舊在線供應, 令成交走勢變得混沌, 分析變得困難。 在此等轉角市初期, 估價師既要審視該物業屋苑有否真的出現止跌回升, 又要考量合理的回彈幅度 (因成交數據參差與不足), 加上客戶端的心態似有所改變, 都相當考經驗與功力。 可幸筆者從事的測量行受惠於母集團龐大的成交數據庫, 至少能獲得最新鮮的食材炮製出美味小菜。

作者為中原測量師行聯席董事(估價部)張世昌先生

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