笔者经常提出最影响楼市及楼价的因素其实是货币，已讲述了几篇相关内容，时至今日是时候开始探讨另一个重要因素—供求。

过去，笔者已就供求理论在专栏中作出分析，不过，再进一步分析应要探讨香港楼市在供求方面的结构性改变，只要掌握结构性改变便等於掌握新常态的变化。

参考数据，回顾1994年时计及二手市场，香港楼市潜在的供应量，即可售单位是106万伙，而当年一手每年的落成量大概是34,000伙左右，换言之当时一手占整体可售单位的比重约3%，二十多年后时至2019年，二手整体可售单位已经大量增加至192万伙，而一手方面反而出现大量萎缩，近年每年只得15,000伴左右落成量，占整体市场不足1%，仅0.8%，即代表一手与二手市场的结构性出现愈来愈悬殊的改变，比重是1比99，这重要的改变令市场变化与过往愈来愈不同。

当一手与二手市场的供应量方面出现愈来愈强弱悬殊的时候，市场会出现一些众人意想不到的反应，譬如：2015年10月后，二手市场曾经出现劈价势，原来当二手市场受到一手威胁时候，二手市场减价方面是可以快而深，这便是一手楼花不可能追随的减价幅度及速度，於是乎一手市场会出现滞销的情况。

各位，以上只是香港楼市供求作出结构性改变的其中一种新常态，下篇分享其他新常态。

作者为祥益地产总裁汪敦敬