首先總括一下香港房地產市場概況。鑑於本地股市表現疲軟、勞動力萎縮、按揭利率上升及全球經濟局勢緊張等因素，香港住宅樓價跌幅於今年下半年加快，全年平均已下跌將近15%。 根據本行研究部資料顯示，今年的住宅交易量亦創下新低，全年一手及二手住宅買賣預測共只有約45,000宗，比幾次經濟下行時為低。由於成交量低，導致一手及二手住宅市場的競爭加劇。此外，發展商今年推新盤的步伐亦見放緩，大多分批出售旗下住宅單位以配合現時低成交量，令未出售單純數目囤積。
樓市表現不佳，亦直接影響政府賣地收入； 預計2022年賣地收入僅約350億港元，同比大幅下降68%。然而今年，政府出售土地的步伐比預期的慢。 預計目前土地出售計劃中某些地塊將推遲到2023年出售。 預計2023年賣地收入將達500億至700億港元，而補地價預計達350億至400億港元，雖然未必如往年多，大在現時加息及全球經濟陰霾下尚算不過不失。
儘管今年的樓市表現未如理想，筆者對香港長遠的樓市還是有信心的。回顧香港經歷了幾次跌幅包括2003年沙士、2008年金融海嘯、以及2016年加息，三次樓價調整的時間亦不算很長，回升的步伐亦往往可以很快。就如最近的2016年的調整，樓市回落約半年後已見回升，差餉物業估價署的私人住宅樓價指數重回前高位亦是一年之內的事，反映過往幾次跌市，市場亦很快對本港樓市恢復信心，只要釋除買家對市場的疑慮，始終是有市場購置力支持。雖然現在實際供樓利率比過去幾年尤其量化寬鬆後及低息環境下為高，但實際對小業主影響始終有限，過去幾年金管局對樓市按揭的規範亦令整體樓市在健康發展。 展望2023年，香港一般住宅樓價將下跌5-10%，豪宅樓價將下跌0-5%，但相信在現行樓按政策下未有業主大量拋售的風險，預計在加息穩定及疫情緩和後，樓市會迅速復常。
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