談香港的豪宅市場

香港的豪宅樓價向來是全球數一數二的貴，我行最近推出的《財富報告》，指出雖然香港平均樓價在上年度已稍微下調，但排名仍落後於摩納哥，連續16年維持全球第二高的樓價，一百萬美元平均只能買到230平方呎的小型單位。

過去三年，疫情期間，香港豪宅成交量不算多，可是細看成交 – 尤其是山頂及半山區的豪宅成交呎價依然維持理想水平。香港的豪宅買少見少，業主惜售，成交個案少，某程度上反映了業主持貨能力強。開關後豪宅氣氛明顯轉好，不論是租務還是買賣，均有打破屋苑呎價紀錄，就如上月超級豪宅的租賃個案 - 山頂道84號一幢約5,300呎的洋房以55萬元租出，呎租約港幣103元。在全面通關後，跨國企業的高管需要留港工作，豪宅市場的租賃氣氛轉趨活躍，山頂及南區的豪宅有租賃市場有支持，預計可以吸引長線投資者。

不少投資者在投資物業時都會考慮租金回報，就如我們為物業估值一樣，收益法是我們常見的估值方法之一；然而住宅市場，特別是豪宅的市值租金回報率一般都比較低，若果單從租值角度來看，香港的豪宅算不上是好的投資產品。那為何筆者及很多的投資者長線依然看好本港的豪宅市場？近年，香港配合大灣區發展，新發展區均在新界，例如北部都會區、東涌等，雖然新界區有不少豪宅或特色單位，住宅供應亦特別多，按照差估署數據，二月份新界的住宅供應約佔全港一半，新界亦錄得豪宅大手成交，例如過去屯門畔海2號洋房都錄得過億元成交。不過按照傳統觀念 – 尤其是在香港，豪宅最決定性的元素有三個：地點、地點及地點。山頂及南區的超級豪宅地位依舊，有些富豪除了考慮地理位置之外，甚至會對街名或數字有喜好，又或是鄰居是否有城中的名人富豪。

筆者認為，香港的豪宅不論在亞洲或全球市場的地位仍在，所以長遠而言，筆者會看好香港豪宅市場。