樓市辣招調整之我見

財爺陳茂波已預告在十月施政報告會對樓市辣招進行調整，在樓市成交整度疏落，樓市大幅下跌的背景下，遲到好過冇到！只希望其調整到位，大刀闊斧進行改革，為奄奄一息的樓市打加強針，為香港經濟重振旗鼓打好基礎！

在提出筆者的建議前，先回顧所謂的辣招。首先一直以來香港置業都需要支付印花稅（Stamp duty），印花稅應付的金額是根據樓價而徵收，由港幣$100至樓價的4.25%不等，這稅項就是從價印花稅（Ad Valorem Stamp Duty, AVD）。自2010年起，不同階段增設額外印花稅（Special Stamp Duty, SSD）、買家印花稅 (Buyer Stamp Duty, BSD)及雙倍印花稅（Double Stamp Duty, DSD），通過上面三種稅收來壓抑住宅物業的投機及投資需求，防止樓價急升。其實投機活動已經絕跡多時，而投資活動也大幅減少，令租盤供應越來越少，租金也自然被提高，而樓價自去年高位下跌已達15%，在這種背景下調整辣招已經是無可避免。各界人士都在呼籲減辣的情況下，港府仍堅持不減辣只令大家覺得反應過於保守及緩慢！

無論如何，財爺預告減辣，希望今次調整措施能夠一步到位，不要只做少修少補，對香港並無好處。首先，筆者建議SSD並不需要撤銷，持有物業少於6個月需繳交的SSD是20%樓價、6個月至12個月是15%、12個月至36個月是10%，SSD對壓抑投機炒風等影響是正面的，值得維持。不過業主如果能提出若干特殊情況下必需賣樓的原因，例如陷入財困、需債務重組，或業主及直屬親屬不幸患上重病等等，需龐大醫藥費，經有關政府部門核實及批准，可以在特殊情況下獲得豁免，就增加了辣招的靈活性，也令辣招更人性化！

第二，當今只要買家並非香港永久性居民及首次置業的話，都需要支付15%樓價的DSD，對買樓投資者來說15%的稅費需要超過5年的租金收益才能收回成本，吸引力自然大打折扣。其實買樓收租是一項長期而穩定的正當投資，在市場穩定下來的背景下，容許香港市民購買第二個物業作投資收租，是值得鼓勵！所以建議港人購買第二個物業，應可免付DSD，只需支付正常的AVD就可以；至於非港人或有限公司，支付的稅率也可以減半。

第三，BSD是非永久居民購買住宅時需繳付15%的樓價，連同DSD合共要付30%樓價的稅金，金額非常驚人，與「搶人才」、「搶企業」的政策背道而馳。筆者建議可取消BSD，只收取DSD以防止外地人士搶高上車盤，損害首置客的上車機會，免稅可規定只適用於1,000萬以上的住宅物業，另外也可以參考澳洲對外地人的置業限制，只准購買新盤，不准外地人買二手物業，既可以保護二手樓盤免被搶高，照顧本地需求，也同時讓發展商有客源保證，投標地皮時也自然更積極，間接提高庫房收入，香港市民也自然有所裨益。