去年「減辣力不足」 今年「加甜欠預期」

上週三公布的施政報告，在樓市不景的背景下，大家都期待政府如何為樓市注入動力。一如以往樓市政策，著墨不少，可惜刺激措施的力度比預期少，相信令不少人失望。

唯一落實的是，把新投資移民入境計劃的認可投資範圍由原來只限工商物業，擴展至5000萬或以上住宅物業；這個門檻非常之高，而且投資移民的成功宗數去年只有幾十宗，對市場影響極少。

之前坊間盛傳的不少提議，包括青年置業貸款計劃，強積金可作置業首期，放寬高才專才資金來港置業等等，通通沒有出現。新增措施只是提高年青人（40歲以下）買居屋的機會，令購買力流向居屋市場，對上車盤反而不利。

對市場有真正長遠影響的，反而是金管局同時宣佈放寬住宅按揭條件，物業不論價值，自用或投資，私人或公司持有，一律上限為七成。加上辣招稅已經取消，明顯有利投資者入市。市場上的新盤，近期也多了一客多食，俗稱「西餅客」的投資者入市。在減息的背景下，投資者入市的趨勢將會提升，放寬按揭後將有利加大槓桿，預期回報將更高！將有利交投回升及樓價回穩。

施政報告中「規管劏房」是另一重點，淘汰劣質劏房，用心非常好，筆者也支持。但必須明白劏房變成簡樸房後，供應必定會減少；筆者估計政府的如意算盤是增加公屋供應去填補這個缺口，問題是輪侯公屋的人龍仍然很長，這無疑是額外的負擔！

市場上其實有不少空置的工廈及商廈，應考慮如何活化這類供應去填補簡樸房的不足；一方面不會浪費社會資源，另一方面可以減輕公屋輪候的壓力，可謂一舉兩得！

最後施政報告的措施溫和，相信不會刺激樓價快速反彈，但方便投資者入市的方向正確，將有利樓市慢慢恢復健康。