本港樓價自2021年中高位計至今,累積平均跌幅達20%,當中樓價經過反覆上落,亦受多個利好與利淡因素交錯影響。這段時期的樓價跌幅主要在去年2022年形成,去年樓價跌幅達15%,息率上升成了樓市跌勢較主要因素。港息自去年隨美進入加息期顯著上升,按息由去年初約1.5%逐步升至現為4.125%,加幅達2.6厘,用家享有十多年長期超低息環境後需時適應息率正常化水平,現時之按息回升至與30年平均按息水平4.2%相若。
今年樓價先升後跌,全年計今年樓價跌幅較去年收窄,當中除了基於加息周期已近見頂,息率因素已逐步淡化外,市場上亦有多項利好因素作平衡,包括全面通關、調低印花稅率、放寬按揭成數、放寬按保及政府減辣等。受政府減辣及擴大人才計劃帶動,近日樓市氣氛有所回暖,但買家信心並未完全恢復,不少有需求上車或換樓的人士仍在觀望,買家總想「撈底」,總想「低買高賣」,但在樓價出現折讓時卻沒信心入市,在樓價反彈轉勢時卻後悔沒有趁低吸納。
上文指現時按息約為4.125%,在這個加息周期上升了大約2.6厘,供款負擔自然有所增加 ; 但基於樓價出現跌幅,變相亦有助抵銷息率上升的供款增幅。以例子解說,一個中型單位於2021年中的售價為$800萬,若當時買入單位承造9成按揭,按揭金額為$720萬,以當時按揭年利率約1.5%計每月供款$24,849,當按息升至現時4.125%,供款將增至$34,895,增幅達40%;現時這個單位價格下跌20%至$640萬出售,若買家趁樓價低水入市及承造9成按揭,按揭金額便由$720萬降至$576萬,以現時按息4.125%計每月供款為$27,916,基於樓價下跌同步降低所需按揭金額,變相如同抵銷息率上升對供款的影響,故此即使加息後供樓金額增幅收窄至12%;此外,買家所需的基本首期亦因樓價下跌由80萬降至64萬。
上述例子只作參考,要留意的是,息率總有周期性,息率上升固然增加供樓支出,但當息率回落卻會減輕供樓負擔;而買樓則以當刻價錢入市,當刻是否入市時機亦屬重要考慮。下期再談。
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