首期多少影響「供平過租」 多角度比較供樓租樓 (上)

隨着本港展開減息周期，加上樓價與租金走勢背馳，漸多人注意到物業市場「供平過租」的情況趨增。「供平過租」、「租平過供」泛指用家在選擇置業供樓或租樓決定之比較，「供平過租」照字面意思指供樓金額平過租金，根據過往紀錄，較普遍和持續性出現「供平過租」的時段均在減息期出現。

以樓價$600萬作為例子，引用現時減息後市場主要按息3.875%、平均按揭成數6成、30年還款期及平均租金回報率3.5%計算，月供$16,929對比月租$17,500，即每月租金高於按揭供款，反映市場上「供平過租」的個案在本港啟動減息後增加。主因是近年樓價下跌、租金呈反向上升，去年至今樓價累跌逾15%，租金卻上升15%，促使在減息初期，按息未至於明顯下跌便開始出現「供平過租」。

然而，上述乃計算上的參考數字，影響因素主要包括樓價與租金走勢、按息水平及走勢、選擇的按揭成數及還款期等。心水清的人會明白，供樓金額是隨着業主付多少首期、選用之按揭成數及還款期而出現多與少之變化，例如若不是以市場平均6成按揭計算，而是以用家選用9成按保計算，貸款額增大自然亦令供樓金額增加，對比租金亦不會出現上述「供平過租」的效果了。

又試試以上述例子但改以現時一般銀行樓按上限7成按揭計算，月供增至$19,750，高於月租$17,500；然而，所謂「供平過租」或「租平過供」只是按一個假設基準去計算作對比，只是以一個簡單的平面角度作比較，但供樓與租樓從來不應只簡單比較每月供款和租金，而是需作全盤考慮包括首期及開支的比較及預算、還款及持貨能力、對後市的看法、長短線換樓計劃，以及流動資金與資產價值等。下期再續。