非住宅物業的面積

筆者從事測量行業多年，常常要收集市場上最新的成交數據，分析當中樓價的走勢以及留意其他同行對市場的意見。相比初入行的時候，現在的資訊比較多，亦較清晰，但每當面對非住宅項目時就非常頭痛，皆因非住宅物業很多時成交的分析仍然停留於用建築面積作基準。

當年住宅買賣都是以建築面積來做分析，但自從地產代理條例成立之後，政府為了市場訊息更清晰，因此開放了差餉物業估價署住宅物業的呎數資料，令地產代理能提供準確的物業資訊給買賣雙方。此外，一手住宅物業銷售條例亦限制發展商在銷售物業時需要使用實用面積，因此多年來在住宅物業交易當中買賣雙方都習慣了使用實用面積。由於每一棟住宅物業的公用空間佔比都有所不同，以實用面積作為分析不同物業的呎價能夠更為精準。

但由於上述條例都只適用於住宅項目，因此非住宅物業仍然沿用舊有的做法，即是用建築面積去分析樓價。這些建築面積資料很多時都未經核實，筆者嘗試過接收不同地產代理對同一個物業有不同的建築面積資料；一些街舖的所謂建築面積，其實是該舖位所在的地段的地盤面積；另外一些商場「劏舖」的建築面積，負責的地產代理稱只是將舖位的實用面積乘大一倍而已。因此要分析這些非住宅物業的價錢走向時就非常困難，亦很難將不同物業的價錢作出比較。

其實這些非住宅物業的呎數資料政府是掌握的，因和住宅物業一樣，差餉物業估價署每年都要為這些物業的應付差餉租值作出重估，問題只是政府是否願意好像住宅物業一樣將這些資訊公開。由於住宅物業牽涉民生，加上有上述兩個條例所監管，因此政府是有責任將住宅物業的資料公開給大眾，但相反非住宅物業就沒有這個急切性。

我認為地產代理條例成立了這麼多年，是時候檢討應否同時間監管非住宅物業。如果政府進一步落實監管，就更加責無旁貸要公開這些資訊。即使要維持現狀，為了市場上有更透徹的訊息，也不妨公開給市民查閱。