要明白廿年或以上樓齡的居屋，為什麼是一個按揭分水嶺，先要瞭解居屋按揭的運作。房委會會為居屋提供「按揭貸款擔保」，銀行在審批按揭上會較寬鬆，買家不用支付按揭保費，已可做到高成數按揭，一般達九成，而且不用經過壓力測試。
在「按揭貸款擔保」制度下，新居屋可做30年期，按揭成數一般達九成。
至於供款年期方面，在「按揭貸款擔保」制度下，按揭供款期由居屋首次出售日期起計30年，即新居屋可做30年期，至於樓齡19年或以下的二手居屋，通常也可做到25年期，至於20年或以上，則會採用30年減樓齡的計算方式。假設一間二手居屋樓齡22年，在「按揭貸款擔保」下，銀行按揭年期為八年，雖然仍能獲得九成按揭，但由於還款年期頗短，意味每月供款金額將大增。
若按揭年期少於十年，對買家而言，是一個很大的考慮，削弱了高齡居屋的吸引力。若希望將年期延長，手頭資金較多的買家，亦可考慮在申請按揭之初支付四成首期，銀行便可批出25年期的按揭，不受「按揭貸款擔保」的限制，情況如私樓方式處理。
至於20年或以上，則會採用30年減樓齡的計算方式，按揭年期最多十年。
由此可見，對於未補地價的二手居屋，樓齡一旦達20年這個分水嶺，日後買家上會時將遇上兩個問題，其一是按揭年期過短，其二是要抬四成首期買樓，四成首期動輒百萬元，如資金達此水平的買家，或許早已轉戰私樓市場。
居屋自上世紀七十年代尾推出，於2002年或以前出售的居屋，其實已屆20年以上，需面對上述按揭問題，具人氣的逾廿年舊居屋包括鑽石山龍蟠苑、旺角富榮花園、港島南區居屋王雅濤閣、何文田冠暉苑等。
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