5個半新盤即將「鬆綁」 業主借「走辣」成逃生門？

所謂的SSD，是政府為針對買入住宅物業，並於短期內轉售的投資者，推出的樓市需求管理措施之一。如交易涉及買賣或轉讓住宅物業，賣方或轉讓方取得有關物業後，於36個月或以內轉售或轉讓，賣方便須繳納額外印花稅。如物業持有期為6個月或以內，稅率為20%；如物業持有期超過6個月但在12個月或以內，稅率為15%；如物業持有期超過12個月但在24個月或以內，稅率為10%。

至於「取得物業的日期」，是以簽訂最早一份「可予徵收印花稅的買賣協議」計起，例如是臨時買賣合約、正式買賣合約或轉易契。

按上述原則推算，今季屆滿3年SSD限期的「鬆綁盤」有5個項目，當中以天水圍Wetland Seasons Park第1期、日出康城Ocean Marini及屯門恆大‧珺瓏灣第2期規模較大，另外港島亦有兩個單幢項目鬆綁，分別為西營盤15 Western Street及西半山The Richmond。5個項目均於2020年首季推售，以首批買家臨時買賣合約於揀樓當日簽訂計，均已屆滿或將於今季屆滿。

先確定是否脫離「辣稅」期

要賣樓，首先要確定手上的單位是否已鬆綁，不然賣出後才被稅局追收稅款可謂「捉蟲」。各業主一來可參考手上的臨時買賣合約，或可參考項目的一手成交記錄冊，當中詳細列出單位簽訂臨時買賣合約的日期，以及單位成交價等資料。

要留意的是，發展商在銷售新盤時，一般會提供折扣或現金回贈，或部分代理會為新盤買家提供回佣，當中現金回贈及代理回佣並不會反映在買賣合約的成交價上，實際折扣有機會比合約所列更多。以Wetland Seasons Park為例，假設買家當日買入單位，價單所列售價為632.93萬元，採用提供18%售價折扣的即供計劃，合約上的成交價約519萬元，印花稅支出約為15.6萬元，實際置業成本約534.6萬元。

現金回贈要計清

不過，若發展商提供折扣的形式包括現金回贈，計算方法就略有不同，假設單位買家選用「首置Smart付款計劃」，提供9.5%售價折扣及2.625%現金回贈，單位合約上的成交價會是僅計及9.5%售價折扣的572.8萬元，而現金回贈則以成交價計算，即572.8萬元的2.625%，折合約15萬元，實際樓價為557.8萬元。而印花稅亦將以572.8萬元計算，首置所需印花稅約17.2萬元，實際置業成本為575萬元。

另外，雖然買樓時無需支付代理佣金，不過賣樓時仍然和一般二手買賣一樣，需要支付樓價1%佣金。假設物業一手訂價為800萬元，發展商提供10%折扣及5%現金回贈，不涉代理回佣，合約所列成交價將為720萬元，而實際買入價684萬元，相關印花稅開支為27萬元。若持貨3年後以800萬元賣出，帳面升幅為11%或80萬元，惟業主實際則賺116萬元，扣除印花稅及佣金開支仍賺81萬元，較物業帳面升幅更多。

據各區地產代理資料，目前以Wetland Seasons Park第1期放盤最多，有32個，一房叫價485萬元起，而Ocean Marini則有7個放盤，2房叫價840萬元起，其餘項目則未有放盤。