商廈市道│甲級商廈租值4年累挫25% 長江集團中心租值從高峰瀉逾33%

中原地產選取全港34個頂級及甲級指標寫字樓項目，以去年2023年（估值年份．下同）的整體寫字樓差餉租值指數作計算，發現指數連跌4年，去年租值報93.46，按年下跌2.1%，較疫情前即2019年的指數125.12，累瀉25.3%。

雖然累跌幅度大，惟中原地產研究部高級聯席董事楊明儀指出，跌幅有收窄跡象。她指，經濟環境疲弱及空置率高企，寫字樓租務市況持續下調。當中，頂級寫字樓按年跌2.4%，甲級寫字樓跌1.6%。

在8個頂級指標寫字樓中，2023年的租值有5個跌，只有3個錄升幅。以長江集團中心的租值跌幅最顯著，按年跌10.9%，若相比2019年高位，租值更下跌超過三成，達33.4%。金鐘太古廣場1期及2期2023年租值分別按年跌10.0%及8.6%，較2019年高位跌29.0%及29.3%。除經濟疲弱外，由於同區有The Henderson及長江集團中心二期等全新寫字樓落成，供應增加，對租值影響所致。

至於，置地廣場、國際金融中心、太古廣場3期、環球貿易廣場及交易廣場的租值按年變化相對輕微，變幅均在正負3%以內。惟上述商廈物業比2019年高位全部跌約兩成左右。

雖然2023年頂級寫字樓租值跌幅高於大市，但比2019年高位只回落23.6%，較甲級跌27.9%及整體跌25.3%為小，頂級寫字樓仍相對較優。中環中心、長江集團中心及會議展覽中心近4年的租值跌幅最明顯，高達三成三以上。由於寫字樓供應過剩，估計短期整體租值下行趨勢不變。

26個甲級指標寫字樓計，2023年港島租值按年跌2.2%，兼連跌4年，而九龍租值則止跌回升0.8%，導致港島租值比2019年跌近三成，錄29.3%，九龍近4年卻只錄21.8%跌幅。除金鐘租值有輕微升幅外，中環、上環及灣仔2023年租值，分別按年跌3.6%、3.4%及3.0%，相信是受部份外資企業撤離，以及有公司遷往非核心商業區所影響。尖沙咀東部及尖沙咀西部的租值，分別按年升0.05%及2.6%。

在甲級指標寫字樓中，2023年的租值有12個跌9個升，5個不變。租值按年跌幅較多的包括：鷹君中心跌10.0%，南洋中心跌9.9%，中環中心跌7.0%，港晶中心跌4.5%及鐵路大廈跌4.5%。另外，近4年租值跌幅較高的有中環中心、會議展覽中心及力寶中心，分別累跌36.0%、33.2%及31.4%。信德中心、美國銀行中心、鷹君中心及遠東金融中心的租值亦比2019年跌約三成，以上7個甲級寫字樓全部均位於港島區。