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樓市待逆轉 轉化隱性需求成購買意慾

21港樓 吳啟民 2024-08-21

近月樓市整固氣氛依然濃厚,即使下月美國減息幾成定局,但減息在望下樓市仍然未見起色,原先預期本月新盤市場可延續上月旺場,奈何大部分發展商仍然按兵不動,觀望心態濃厚,本月上半個月新盤銷售仍不足240伙,相信本月新盤銷售勢必再度回落,二手市場同樣不景氣,蝕讓成交持續增加,整體二手交投仍維持「低溫狀態」,每月維持三千多宗二手成交,市場仍在觀望下月美國減息幅度、本港銀行會否跟隨,同時亦期待十月施政報告會否再有救市措施。


樓市維持審慎,主要是因為上半年樓市交投急速回升,市場大部分剛性需求已被吸納,無可否認,不少急於入市的買家,相信大多已趁低位入市,目前市場餘下或許是一些「可買可不買」的準買家,簡而言之,這批買家可稱為隱性需求,他們有入市的需求,但缺乏即時入市的意慾,高息環境以至後市的走向是這批隱性需求的入市阻力,近月本地銀行對按揭市場的審慎態度確實成為不少買家的入市難阻。


與此同時,所謂隱性需求亦包括部分持有大量現金,現時主要作定期存款的「收息一族」,因應過去一段時間定期存款息口長期處於四厘以上的水平,令不少「收息一族」將資金停泊於定期存款,加上過去一段時間收租回報吸引力相當有限,但有關情況將隨著美國減息而逆轉,近月本地銀行同業拆息已有所回落,未來定期存款息率勢必回落,加上整體租金持續上升,收租回率將重新變得吸引,隱性需求的購買意慾重新出現。

 

總括而言,短期樓市仍然觀望,準買家仍然觀望下月美國減息幅度、以至十月份施政報告會否推出一些救市措施,但市場仍存在一定的需求,或許需求會否高息環境而成為隱性,但現階段有一定資金靜待入市時機,最新本地人口較去年底有輕微回升,近兩年來首度出現人口淨移入,將隱性需求轉化成入市意慾,加上現時一、二手市場均有一定的低價筍盤,當需求化成入市意慾,整體樓市成交便會增加。  


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