認識普及的「All monies」按揭契 對你有何影響？ (下)

上期提及按揭契一般列明以「All monies」形式，指有關按揭物業屬於借款人在該銀行「所有債務貸款額」的抵押品，即是說，有關按揭物業不單只限於作為按揭貸款的抵押品，若果借款人在該銀行尚有其他貸款如私貸、車貸、信用卡欠款等，有關按揭物業亦可作為這些貸款金額的抵押品。

二手物業的臨時買賣合約很普遍列有託管訂金的條款，當中列明發放訂金予業主之條件，一般是當賣方能証明樓價尾數足夠清還物業現存之按揭貸款及法定押記，便可將訂金發放予業主。然而，如何辨識樓價尾數足夠清還物業現存之按揭貸款及法定押記? 一般來說，律師樓會依據合約條款向銀行查詢有關贖回按揭物業的尚欠款項，銀行亦會因應有關查詢而回覆金額，例如物業成交價$800萬，扣除買賣訂金共一成$80萬後，樓價尾數是$720萬，銀行覆函表示贖回按揭物業的尚欠金額是$500萬，律師樓便基於符合放訂條件而同意賣方律師將訂金發放予業主。

要留意的是，正如上述提及按揭貸款屬「All monies」形式，若借款人在該銀行尚有其他類別貸款，有關按揭物業亦可同時作為相關貸款金額的抵押品。換句話說，若借款人在該銀行尚有其他債務，銀行回覆贖回按揭物業的尚欠金額可能不只$500萬，單單償還按揭欠款亦非必然等於已清繳可贖樓的債務，若然律師樓已獲悉樓價尾數未足夠清還有關按揭物業涉及之欠款，便不會將訂金發放予業主。但吊詭的是，銀行雖然有權將按揭物業作為借款人在該行所有債務欠款的抵押品，實際上卻不一定會執行這項權利，大部份銀行是視乎借款人的還款紀錄有否變差而決定是否引用這項權利，原因是，若果借款人已有拖欠情況，銀行基於壞帳風險已增加，故或會引用這項權利要求借款人同步清還按揭欠款及在該行所有債務方可贖回物業，銀行方會放契。

在不常見但有能的情況下，若果剛巧在律師樓放訂予業主後，銀行卻在期間亦基於借款人有拖欠情況而決定行使「All monies」權利要求業主需清還所有債務方可贖回物業及放契，而涉及之債務金額又是較大的話，買方的風險便突然增加。更甚的是，若然不幸地業主的財務狀況已不濟，無法償還該銀行之所有債務，銀行因而未能放契導致交易告吹；這情況下買方當然是追索訂金及涉及之賠償，但萬一業主已申請破產，買方最終可能需按程序費時追索又或甚至未能討回訂金而遭受損失。

上述可見業主有「All monies」按揭在身對於買方可能涉及之風險，若要增加保障，買家可向業主要求將所有訂金託管至完成交易，而不是在交易期內因應樓價尾數足以支付銀行回覆的現存按揭欠款便放訂；但當然，這方面需要業主同意方可成事，始終合約需由雙方同意協訂，而上述亦屬於不常發生之情況，買方可因應實際情況衡量。