買日本樓收租稅項目多 租務成本要計清楚

日本作為港人第二個「鄉下」，不少港人投資海外物業時，也會考慮日本置業。有別於部分國家向當地置業的外國人徵收較高稅率，外國人在日本置業時的待遇與本地人基本相同，雖然銀行批出的按揭息率還是有差距。不過，在日本買樓收租，也有不少事項及雜項支出需要留意。

先談買樓前期費用，在日本買樓，除了房地產本身的價格外，還須繳納稅款，如印紙稅、登錄免許稅和不動產取得稅等；另外透過中介買樓，買家亦須繳付仲介服務費及繳付登記費、保險費等，因此買家最好預留樓價約5%至8%資金，支付有關稅款及前期費用。

預留樓價約5%至8%資金支付前期費用

假設購買5000萬日圓（約372萬港元）的房產，即約需預留250萬至400萬日圓（18.6萬至29.8萬）的資金。不動產取得稅則是買入物業後6至18個月內的支出，住宅物業的稅率為3%。

如果在日本持物業收租，則要繳付固定資產稅、都市計劃稅、所得稅，即類似香港的差餉及物業稅，固定資產稅率為物業估值的1.4%、都市計劃稅率為0.3%。至於所得稅，則視乎租金收入而定，稅率則採用累進制。假設物業全年的租金收入介乎195萬日圓（約14.5萬港元）以上至330萬日圓（24.6萬港元）以下，稅率為10%，但設有特別扣減。至於扣減金額則乎視租金收入而定，每個級別會有所不同。另外，業主還要每月交管理費和修繕金等。

業主要每月交管理費和修繕金

雖然日本稅項較複雜，但看起來稅率並不算特別高，因此仍吸引了不少人買日本樓收租。市場上有不少中介可以提供一條龍服務，由買樓、找租客、簽租約，到代收租金，都可為投資者辦妥，尤適合不諳日文或沒有在當地生活經驗的投資者。

值得留意，買日本樓收租，投資期不宜太短，因為出售物業時產生的讓渡所得稅以五年為分水嶺。在日本若出售持有不動產時有差價收益的話，該收益部份就會產生讓渡所得稅。五年內出售物業的讓渡所得稅高達30%，五年後的稅率則為15%，足足少一半。