租金升支持英國樓價 曼城一支獨秀居首位

過去三年，不少港人移居英國，令物業市場曾掀起一陣置業潮，大家在不同媒體都會發現大量英國物業的展銷會，但隨著移居熱潮走近尾聲及利率上升，過去半年英國物業市場也進入低潮！不少專做英國物業的代理行也轉型銷售東南亞或日本等海外物業。

但踏入9月份，形勢又開始轉變，英國其中一間最大型的發展商Berkeley在銅鑼灣時代廣場對面，租用了整幢三層高建築物作為展銷廳，為期一個月，展出超過40個不同發展項目，可謂不惜工本！購買英國物業的買家又再出動，今次卻吸引了更多投資者入場！筆者翻查資料，Benham & Reeves 8月的報告指出，海外人士持英國物業的價值達到788億英鎊，而香港業主佔整體的13.7%，居於首位，共持有24,759伙，為最大的海外投資者；新加坡則居二位，佔9.1%，持有15,725伙，價值72億英鎊；第三位是美國，而阿聯酋和中國內地分別位於第四及第五，香港可謂遙遙領先！

其實除了近兩年的BNO買家外，因回報而投資英國物業已經存在很久。英國物業過去35年樓價都是穩步上升，整體樓價約15年便升一倍，根據官方數字，1988年7月英國樓價升穿5萬鎊，13年後的2001年就升破10萬鎊，翻了一翻，而14年後的2015年又再升破20萬鎊，再過了8年的今天，整體樓價已經破了29萬鎊，又差不多升了一倍！

近期利息上升，樓價升幅放緩，卻又再度吸引投資者支持的原因是租金狂升，根據Hamptons 8月租金指數，全英國平均每月租金已突破1,300鎊，按年升12%，創下歷史新高，內倫敦區（Inner London）則升11.8%，外倫敦區更急升18.1%。更誇張的是曼徹斯特（Manchester），根據JLL的報告，去年租金升幅達19.6%。曼徹斯特的一房平均樓價是22.3萬鎊、兩房為30.9萬鎊、三房為37.4萬鎊，差不多是倫敦的一半。租金一房每月平均1,225鎊、兩房1,600鎊、三房2,200鎊，租金回報全部超過6%。曼徹斯特人口不斷增加，過去一年升幅達9.7%，而工作機會也增加了28%，相反樓宇供應卻因疫情而減慢了，租金估計升勢仍會持續。

所以筆者相信以今天的樓價購入樓花，兩年後入伙，租金回報可達8%，也是合理推算，這也自然受到投資者的注意了！