下半年租金看俏 樓價續跌

上周為讀者回顧了上半年樓市，本周再為各位展望下半年形勢。在2月底全面撤辣效應的確為樓市帶來了一波量價反彈的好勢頭，惟單靠撤辣而在其他因素未見明顯改善下，樓市持續向上的動力不足，當最心急入市的購買力被消化後，市場便輾轉回軟。

展望下半年樓市，筆者未感樂觀，不排除全年樓價有機會跌8%至10%。不過，筆者長遠仍看好香港樓市在內地經濟復甦刺激下，可轉趨平穩向好發展，故下半年樓市進一步回調，亦是趁低吸納的好時機。

從供應層面上分析，由於前兩年新盤銷售緩慢，發展商面對不少庫存壓力；近月發展商雖積極推盤，惟未能一下子沽清之下，總體餘貨不跌反升。面對庫存太多，發展商爭相出貨，減價事在必行，亦因此令二手市場樓價持續受壓。

另外，受經濟未見明顯復甦影響，很多商家富豪的商業資金被鎖死，被迫要出售部分原本用以投資甚至自用的住宅物業來周轉填補。在不少商家不得不沽樓套現來解決資金荒的問題，故即使是二手豪宅的樓價於近期亦見有調整壓力。

此外，息口高企令廣大市民均受影響，因過去三年，市民受高息環境影響，供樓壓力大增，直接削弱消費動力，當整體社會消費力弱及消費信心不足時，亦會窒礙樓市表現。

再者是買家面對銀行收縮借貸的壓力，如兩年前買下樓花的買家，今時今日要收樓上會，很多銀行估值下降了，買家便要想方設法「抬錢上會」，令不少買家也面對財政壓力，影響進一步的投資及消費意欲。

綜觀下半年樓市暫未見特別利好因素出現，加之上述利淡因素拖累下料續走軟，預期新盤承接力不如上半年，一手私宅買賣登記量下半年恐回落兩成，下試7,300宗水平，即全年一手登記量料共1.64萬宗，惟仍較2023年低迷的1.02萬宗大升61%。

至於二手市場預期續受高息壓力及新盤低價搶客影響，交投將呈萎縮，料下半年二手私宅交投量將較上半年的1.73萬宗回落兩成，至約1.38萬宗；全年累計料錄3.11萬宗水平，將較2023年增一成。

預測樓價走勢，上半年撤辣的短線反彈已全被蒸發並掉頭下跌，預料整個上半年樓價恐跌達3%；加上在利淡因素拖累下，下半年樓價料再跌5%，即全年樓價跌幅恐達8%。租金表現方面，在專才持續抵港及本地大學吸納更多留學生支撐下，筆者預期下半年租金升幅將與樓價背馳；其中中小型住宅租金料再漲3%，全年預計至少升6%；而豪宅租金下半年也看升1.5%，全年料升近3.5%。