撤辣激起購買力及樓價,惟在新盤低價搶去大量購買力下,二手樓價升幅明顯受限,甚或在缺乏其他利好因素支撐下,或現轉跌情況。差估署公布的最新數據顯示,2024年4月份私人住宅售價指數報308.7點,較3月的307.8點再升0.29%,連漲兩個月,惟漲幅有所收窄,樓價已連續兩個月創下今年以來的新高,但首4個月累計,仍跌0.84%;若與2021年9月的歷史高位398.1點比較,樓價累積跌幅持續收窄至22.46%。
樓價連升兩月,反映撤辣效果,不過4月份升幅顯著收窄,相信是受新盤低價開售搶灘所拖累,令二手業主叫價難以持續企硬。有見近期發展商仍以低價開盤,實行「求量不求價」,相信對二手業主將繼續構成壓力。在購買力大量流向一手市場下,部分心急的業主恐需相應降價賣樓而令二手樓價受壓;預期下次公布的5月份樓價只能橫行,6月份甚至有機會倒跌0.5%,令次季樓價出現0.21%的輕微跌幅,亦預示著上半年樓價恐要累跌1.33%,暫時難扭跌勢。
預測下半年走勢,筆者認為主要須留意三大因素,其一是息口走勢,到底何時可以實現減息;其次是新盤定價,到底是持續低開,還是可以慢慢加價;再者是專才/高才來港入市置業的力度。如上述三大因素均向好,全年樓價仍然樂觀可以有升幅,否則最多只能平穩,甚或延續過去兩年的跌勢。
至於租金表現方面,料未來數月或與樓價呈現背馳的狀態。差估署4月份租金指數持續反彈,按月再升0.92%,報186.9點,升幅擴大,並創下2020年1月以來的52個月(即逾4年)新高。預期在專才/高才持續進駐,加上留學生陸續為新學年部署租入單位,5月及6月份租金升幅料續擴大,次季升幅有機會達近3.5%,而全年租金有力挑戰逾一成的升幅。
各區最新放盤應有盡有 |