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樓價現跌幅 探討為何負資產不升反跌

說樓解按 王美鳯 2024-08-03

根據金管局統計數字,今年第2季末負資產住宅按揭減少5.5%至30,288宗,涉及金額亦減少6.2%;雖然數字仍處20年高水平,但屬優於市場預期的數字。今年2月底樓市撤辣後,樓價一度回穩,然而第二季利淡市場的訊息增多包括美國減息步伐延後、銀行收緊按揭及削優惠、發展商低價促銷樓盤促使二手樓價受壓等,令買家入市取態轉趨審慎,推跌第二季樓價跌幅達4%,亦促使樓價由2021年高位至今累跌幅度增大至約26%。而第二季末負資產數字未有續升,維持與首季相若水平,原因為何?

 

負資產按揭指物業樓價的當前市值已低於尚欠按揭餘額,故此負資產與樓價跌幅、物業當前市值、按揭成數及尚欠按揭餘額有關。第二季樓價雖跌但幅度尚屬溫和,要留意的是,平均樓價跌幅4%並非等如每一個單位價格出現同樣跌幅,當中不同物業單位的樓價升跌情況及升跌幅度有別,原則上若近年高成數按揭量越多,而這些按揭單位樓價累跌幅度已超出1成或2成以上,才令較多9成按揭或8成按揭用家跌入負資產行列。

 

在上述前提下,首先,負資產的計算需評估單位市值,那麼,要知道物業估值有可能有所滯後市況,原因是估值在很大程度上以成交基礎為參考依據,由物業成交以至登記以至在估價上反映,當中或已涉及數星期至一個月時間。而另外是,負資產的計算亦與尚欠多少按揭額有關,例如早年的高成數按揭借款人,已供樓數年,累積歸還本金而令按揭餘額逐步減少,部份或已脫離負資產行列。再者,去年7月政府已為$1500萬以下物業放寬銀行按揭成數至高達7成,亦有助減低使用高成數按保的市場比例。

 

展望下半年數字,基於樓價尤其自5月起至今已出現累積跌幅,下一季度的負資產數字有機會有所回升。然而,第二季樓價平均跌4%但租金反升3%,樓價跌、租金升反映市場對實質住屋剛性需求仍大,但對樓市觀望選擇先轉買為租的人士增多;下半年尤其第四季至明年,隨着市場上利好樓市因素逐步增多,包括美國9月份啟動減息機會增,港元拆息有望於第4季有所回落減低銀行及企業資金成本壓力,有利提昇銀行樓按取態積極性,料將可增加市場信心,趁低吸納的買家將會增加帶動市場氣氛,樓價有望於年內回穩,年底負資產數字亦有機會回落。


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