香港減息0.25厘 盼扭轉樓市弱勢

美聯儲大手減息半厘，而香港立即跟隨減四分一厘，對市場著實有驚喜，亦反映香港告別高息時代，展開減息周期，筆者相信此舉可吸引準買家趁樓價仍未反彈前加快入市，樓市弱勢有望扭轉。

市場進一步憧憬年內美息尚有半厘的下調空間，以至未來兩年有機會持續減息。在減息的新格局下，可增加置業入市的信心，有利資金轉流物業市場，對本港樓市有提振作用，料交投量會率先反彈，樓價則逐步轉穩。

然而減息步伐雖已啟動，但相信樓價難以即時反彈，因新盤存貨較多，發展商續以低價推盤，對二手樓價直接構成壓力。反之，因應越來越多專才接踵抵港，租賃需求龐大，將持續推動租金走高；故在樓價受壓，而租金不斷上升之下，「供平過租」的情況乍現，料短期仍會持續。

至於發展商在減息後的策略部署方面，新盤過去兩年受高息困擾，銷情緩慢，積聚逾2萬伙貨尾；發展商正好就今次減息的契機，以低價推盤，以加快資金回籠，填補前兩年的進度。

有見現時本港市場資金充裕，相信減息可帶動部分資金流向實物資產市場。配合樓價已自歷史高位累跌近三成，而租金回報越趨吸引，目前正是用家及投資者趁低吸納的大好時機。

展望後市，隨著息口下調，實際供樓負擔減輕(見表)，加上特首10月中旬發表的《施政報告》料續有刺激經濟的措施出台，可望進一步鞏固市民置業信心。預期在減息效應下，10月份二手私宅交投可望在低基數下反彈逾三成，而一手私宅按月買賣料回升至千宗水平之上。

樓價走勢方面，受制新盤貨仍多，發展商低價開盤策略未改，樓價短期難有大變化，若第四季得以橫行平穩，全年樓價料維持跌約7%的預測，但若新盤繼續減價，恐拖累全年二手樓價跌幅擴大至逾9%。