施政解讀｜按揭鬆綁借7成 買樓收租「划算」？

言猶在耳，今早卻來過180度轉變，好奇問一問陳師奶，何解突然萌起想買樓 ? 她腔調提高說 : 「《施政報告》都有講啦，金管局放寬銀行做按揭，而家買樓可以借7成嘛。」莫非陳師奶想將儲埋的私己錢買層樓收租，加入「收租婆」行列 ?

畢竟，新政策都是剛宣布不久，有些細節可能仍待市場消化。地產佬或者銀行等相關行業就固然歡喜，用「借7成」進行腦震盪，激發所有潛在客戶把握時機入市，市場氣氛隨即沸沸揚揚，由牛頭角茶樓銀髮族以至一班中環白領，午間話題都離唔開「緊咪要買樓」。

確實，「買樓、租樓」乃港人永恆的話題。金管局放寬住宅按揭貸款條件，無論層樓是自用或出租，公司持有抑或「首置」，統統可借7成。小編見陳師奶講得有點認真，都想了解下借7成收租是否「划算」。

家住青衣的陳師奶，區內的翠怡花園、美景花園提供較多細單位，規模亦大，向來被稱為「上車」屋苑，很多小家庭或機組客承租，又稱「收租王」。小編就以翠怡花園一個2房單位參考下，近期屋苑一個實用面積365方呎2房單位，月租大約1.36萬元，呎租37元。同類單位在市場出售，成交價大約450萬元，若陳師奶以同樣價錢買入這類2房單位收租，按現時租金計算，租金回報率大約3.6厘，視乎銀行條款，回報率同做定期相差不多。

金管局未放寬按揭成數前，陳師奶本身已有一層樓有按揭，買層樓投資，按揭成數上限6成後再扣減一成，即只有5成，首期要225萬元，今趟放寬按揭成數可借7成，入市首期就即時減至135萬，節省90萬元，將省回資金拿去繼續做定期都得。不過，向銀行借款7成即315萬元，每月供款多少 ? 

以利率3.875厘計算，假設還款期30年，每月供款14,813元，距離現時每月可收租13,600元，多出1,213元，即租金不足覆蓋供款，陳師奶每月「無錢袋」之餘，還要每月付管理費(若由業主負責)及每季差餉地租開支，想有層樓收租，過下「收租婆癮」，都要計下數先。

當然，假若陳師奶首期可以多付一點，以放寬前借5成為例，年期及利率等條款不變，那每月租金足以覆蓋供款，每月向銀行還款10,581元，但每月收租13,600元，就「有錢袋」3,019元，扣減管理費後，應該「夠飲幾餐茶」。

若然陳師奶目光遠大，投資不在一時，看好未來仍有繼續減息機會，每月供款持續減輕，兼向租客加租的話，租金與供款差幅擴大，「月月有錢袋」。有租客幫手供樓，陳師奶無資金周轉壓力，層樓分分鐘可以「留比個孫」做禮物。

不過，計劃終歸計劃，環球局勢非小市民可控制，「磚頭」價格可升可跌，不同地區物業租值及回報率不同，物業折舊要維修，業主是需要負責費用，「收租好過打劫」見仁見智。是次金管局指全線物業可以借7成同時，不要忘記個人財務狀況、信貸紀錄以至物業樓齡等都會影響銀行批核，按揭鬆綁上限「借7成」，不等於銀行「必借7成」。咦 ! 陳師奶剛Whatsppp來，邀約小編今個周末一齊去睇樓，等小編就同陳師奶睇樓前，飲一飲茶再交流一下。