獲利比率不跌反升的啟示

樓市調整，跌勢未止，引發部分持貨期較長的業主先行止賺離場，令轉手獲利比率偶爾出現按月的不跌反升，惟料大趨勢仍處低位反覆上落。綜合土地註冊處資料所得，2023年八月份全港1,375宗已知上手購入價的二手私宅買賣登記中，帳面獲利個案共1,132宗，佔比82.3%，扭轉連跌兩月淡勢，自前月谷底的81.6%，回升0.7個百分點。

按物業區域劃分，八月份港島區表現較突出，以84%之數成為獲利成功比率最高的分區；其次為九龍區報82.9%，按月大升5.7個百分點；至於新界區表現落後大市，只錄得81.5%，表現跑輸大市。按物業轉售價格分析，樓價1,200萬元以上的高價樓組別之獲利比率最高，錄得84.8%，按月大增5.7個百分點；1,001萬至1,200萬元組別，月內獲利比率亦達84%。

另一方面，數據顯示今年八月份每宗私宅轉手個案平均賺幅為49.2%，按月升1.1個百分點，但仍連續4個月處於50%以下低位窄幅徘徊。八月份，帳面獲利1倍或以上的轉手個案佔整體二手私宅買賣比例為39.9%，按月升0.8個百分點；至於帳面錄得虧損者達228宗，佔比按月跌0.3個百分點至16.6%，佔比仍為年內第三多。

此外，檢視上月10個獲利登記最多的屋苑，當中有4個屋苑成功錄得百分百獲利，而獲利成功比率最低者為日出康城的65%，再者是美孚新邨的75%。此10個屋苑當中，將軍澳中心晉身成為每宗轉手個案平均賺幅最高的屋苑，達1.5倍；而賺幅最低者為日出康城的9.1%。

住宅市場近期持續偏軟，在看淡後市下，多了長情業主先行獲利，而此等成交多有不俗利潤，故此反而推升了八月獲利比率及平均賺幅。最近樓市仍然缺乏利好消息，因此筆者相信未來一、兩個月二手私宅轉手獲利比率將維持在81%至83%之間反覆徘徊，而平均每宗賺幅料在48%至50%之間窄幅上落。至於後向發展，則要視乎十月的施政報告會否減辣以理順樓市。