息口平穩趨降下的市場變化

美國最新議息後，仍然維持利率不變，今次已是聯儲局繼9月及11月後接連3次沒有加息，反映息口見頂轉穩；據聯儲局官員的口風，2024年主題將是減息年。就息口問題，筆者於電視台訪問時，被問及雖然息口似乎將近見頂，美國明年亦有減息空間，但本港銀行最優惠利率未必太快有調整，本港樓市要完全恢復，再有上升動力，估計息口要回落至甚麼水平？

筆者認為，導致本港樓價罕有地連跌兩年的元凶是繼2008年之後，16年來從未見過的高息環境，令計劃入市者不知所措，窒礙交投進度。不過，要指出的是市場也得逐漸習慣及適應沒有永遠接近「零息」的現實，加上息口正趨向見頂，只要不再加上去，並之後回落半厘至一厘，已可為樓市帶來動力。因為息口只是其中一個影響樓市的因素，市場還得看經濟表現等，又例如，明年「資本投資者入境計劃」將重啟，若以每宗3,000萬元資產計算，倘有1萬宗申請，涉及金額合計便有3,000億元，是極之可觀的撐經濟數字，這些都是息口以外，有利推動樓市量價齊升的因素。

另外，本港財富積聚可觀，資金伺機重投物業市場，目前銀行體系存款多達15萬億元，當中單是定期存款也急增至今年9月的逾9.1萬億元，如之後有20%的存款重新投放在樓市及股市，影響力將相當龐大，故未來息口回落後，投資者的資產重新調配便成樓市的新契機。

過去一年新盤推售策略相對靈活，筆者又被問及息口趨平穩，議息聲明對短期新盤推售部署定價、優惠等有沒有影響？筆者的分析是：一手新盤過去兩年銷情不理想，積存不少貨尾，甚至延後推盤，面對手上貨源較充裕，估計來年發展商將維持「先求量、後求價」的策略，故來年或至少第一季，新盤仍會以低價主導樓市，成為受歡迎的入市目標。議息聲明中提到，減息是未來的主調，但在有實際行動前，發展商的大型新盤(即伙數規模較多者)，仍會以首批吸引價開出，再視乎反應而逐批少量加價，亦會因應不同買家需要而提供靈活的付款辦法，或繼續就特定的買家提供一定折扣優惠，如針到專才的優惠，藉以引發其置業動力。